深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)
讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2017）第 3-0095 號(hào)
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含本報(bào)告估值主要信息，
建議報(bào)告使用方查證核實(shí)
國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估
土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
二○一七年十二月二十五日
中國(guó)深圳
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
目 錄
聲明 ...................................................................... 1
（摘要） .................................................................. 3
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 .............................................................. 6
一、委托方、資產(chǎn)占有方概況 ................................................ 6
二、評(píng)估目的 .............................................................. 6
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 .................................................... 6
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 ...................................................... 7
五、評(píng)估基準(zhǔn)日 ............................................................ 8
六、評(píng)估依據(jù) .............................................................. 8
七、評(píng)估方法 ............................................................. 10
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 ............................................... 11
九、評(píng)估假設(shè)及前提條件 ................................................... 12
十、評(píng)估結(jié)論 ............................................................. 13
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 ....................................................... 14
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 ............................................... 16
十三、評(píng)估報(bào)告日 ......................................................... 15
評(píng)估報(bào)告附件 ............................................................. 17
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
聲明
一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)
布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。
二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)
評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違
反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。
本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用
人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)
人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。
本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，
評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)
價(jià)格的保證。
三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)
立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。
四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、
蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)
性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。
五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)
期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏
見(jiàn)。
六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)
查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及
其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且
已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。
七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
八、委托方及資產(chǎn)占有方對(duì)其所提供資料的可靠性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)
責(zé)。如委托方及資產(chǎn)占有方提供的資料中存在虛假或隱瞞事實(shí)真相等行為，本評(píng)估結(jié)
果無(wú)效，由此引起的相關(guān)后果由委托方及資產(chǎn)占有方負(fù)責(zé)，本公司不承擔(dān)相關(guān)的法律
責(zé)任。
九、資產(chǎn)占有方存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的有關(guān)事項(xiàng)，在委托評(píng)估時(shí)未作特
殊說(shuō)明、而評(píng)估人員根據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承
擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
十、本評(píng)估報(bào)告必須完整使用。本評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和
用途，評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。因使用不當(dāng)造成的后果
與簽字資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分
房地產(chǎn)價(jià)值
（摘要）
國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2017）第 3-0095 號(hào)
重 要 提 示
以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目全面情況，
應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。
國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司的
委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，
采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房
B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值在 2017 年 11 月 30 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將
資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。
一、委托方、資產(chǎn)占有方概況
名 稱(chēng)： 深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司
二、評(píng)估目的
本次評(píng)估系為深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳
市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
根據(jù)本次評(píng)估所涉及的經(jīng)濟(jì)行為和具體評(píng)估目的，委托方確定本評(píng)估對(duì)象是深圳
市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山
鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。
具體評(píng)估范圍見(jiàn)下表：
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
序 不動(dòng)產(chǎn)權(quán) 證載權(quán) 房屋 建筑面積 土地分?jǐn)偯? 土地使用 宗地 賬面價(jià)值
房地產(chǎn)名稱(chēng)
號(hào) 證號(hào) 屬人 用途 （㎡） 積（㎡） 期限 號(hào) （元）
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
1 長(zhǎng)方照明工業(yè) 辦公 4,080.1 27,293 13,007,807.33
廠區(qū)辦公樓
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
粵（2016） 深圳市 50 年，從
2 長(zhǎng)方照明工業(yè) 廠房 25,668.68 27,293 38,439,321.73
深圳市不 長(zhǎng)方集 2008 年 11 G131
廠區(qū)廠房 A
動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 團(tuán)股份 月 10 日至 15-0
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
0121597 有限公 2058 年 11 102
3 長(zhǎng)方照明工業(yè) 廠房 22,675.91 27,293 43,702,852.87
號(hào) 司 月 09 日止
廠區(qū)廠房 B
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
4 長(zhǎng)方照明工業(yè) 廠房 15,645.87 27,293 21,455,289.89
廠區(qū)廠房 C
合計(jì) - - - 68,070.56 - - - 116,605,271.82
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為 2017 年 11 月 30 日。評(píng)估基準(zhǔn)日系由委托方確定，確
定的理由是評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日比較接近，本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)
格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
五、評(píng)估程序
實(shí)施過(guò)程和情況根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，
按照我公司與深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)，我公司評(píng)估
人員已實(shí)施了對(duì)資產(chǎn)占有方提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，
對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查
和交易價(jià)格的比較，以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的其他資產(chǎn)評(píng)估程序。
六、評(píng)估方法
本次評(píng)估采用市場(chǎng)法。
七、價(jià)值類(lèi)型
本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。
八、評(píng)估結(jié)論
本公司認(rèn)為，除本報(bào)告所載明的特別事項(xiàng)說(shuō)明外，在資產(chǎn)現(xiàn)有用途或既定用途不
變，并持續(xù)經(jīng)營(yíng)使用和本報(bào)告載明的評(píng)估目的、價(jià)值前提及假設(shè)條件下，深圳市長(zhǎng)方
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方
照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)在 2017 年 11 月 30 日的
市場(chǎng)價(jià)值為 RMB 439,735,818 元，大寫(xiě)為人民幣肆億叁仟玖佰柒拾叁萬(wàn)伍仟捌佰壹拾
捌元整。評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表
評(píng)估基準(zhǔn)日：2017 年 11 月 30 日
金額單位：人民幣元
建筑面積 賬面凈值 評(píng)估價(jià)值 增減值
序號(hào) 評(píng)估對(duì)象 增值率%
(㎡) （元） （元） （元）
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工
1 4,080.1 13,007,807.33 26,357,446 13,349,638.67 102.63
業(yè)廠區(qū)辦公樓
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工
2 25,668.68 38,439,321.73 165,819,673 127,380,351.27 331.38
業(yè)廠區(qū)廠房 A
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工
3 22,675.91 43,702,852.87 146,486,379 102,783,526.13 235.19
業(yè)廠區(qū)廠房 B
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工
4 15,645.87 21,455,289.89 101,072,320 79,617,030.11 371.08
業(yè)廠區(qū)廠房 C
合計(jì) --- 68,070.56 116,605,271.82 439,735,818 323,130,546.18 277.11
報(bào)告使用者在使用本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論時(shí)，請(qǐng)注意本報(bào)告正文中第十一項(xiàng)“特別事
項(xiàng)說(shuō)明”對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；并關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的評(píng)估假設(shè)及前提條件。
按照有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)行規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算。超
過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分
房地產(chǎn)價(jià)值
國(guó)眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2017）第 3-0095 號(hào)
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司：
國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司的
委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，
采用市場(chǎng)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房
B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值在 2017 年 11 月 30 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將
資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。
一、委托方、資產(chǎn)占有方概況
名 稱(chēng)：深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司
主體類(lèi)型：上市股份有限公司（股票代碼 300301）
住 所：深圳市坪山新區(qū)大工業(yè)區(qū)聚龍山 3 號(hào)路
法定代表人：鄧子長(zhǎng)
成立日期：2005 年 05 月 30 日
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91440300775562228B
二、評(píng)估目的
本次評(píng)估系為深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳
市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
根據(jù)本次評(píng)估所涉及的經(jīng)濟(jì)行為和具體評(píng)估目的，委托方確定本評(píng)估對(duì)象是深圳
市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山
鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。
房地產(chǎn)權(quán)益狀況見(jiàn)下表：
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
序 不動(dòng)產(chǎn)權(quán) 證載權(quán) 房屋 建筑面積 土地分?jǐn)偯? 土地使用 宗地 賬面價(jià)值
房地產(chǎn)名稱(chēng)
號(hào) 證號(hào) 屬人 用途 （㎡） 積（㎡） 期限 號(hào) （元）
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
1 長(zhǎng)方照明工業(yè) 辦公 4,080.1 27,293 13,007,807.33
廠區(qū)辦公樓
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
粵（2016） 深圳市 50 年，從
2 長(zhǎng)方照明工業(yè) 廠房 25,668.68 27,293 38,439,321.73
深圳市不 長(zhǎng)方集 2008 年 11 G131
廠區(qū)廠房 A
動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 團(tuán)股份 月 10 日至 15-0
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
0121597 有限公 2058 年 11 102
3 長(zhǎng)方照明工業(yè) 廠房 22,675.91 27,293 43,702,852.87
號(hào) 司 月 09 日止
廠區(qū)廠房 B
工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)
4 長(zhǎng)方照明工業(yè) 廠房 15,645.87 27,293 21,455,289.89
廠區(qū)廠房 C
合計(jì) - - - 68,070.56 - - - 116,605,271.82
備注：以上資料主要來(lái)源于委托方提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件，根據(jù)產(chǎn)權(quán)證附記記載：估價(jià)對(duì)象深圳市坪
山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)，均自深房地字第 60000465167
號(hào)證變更而來(lái)，原證記載：登記價(jià)建造價(jià)。轉(zhuǎn)載土地合同相關(guān)約定：1、土地性質(zhì)為商品房。2、土地使用權(quán)按照
法律法規(guī)和土地出讓合同規(guī)定依法轉(zhuǎn)讓的，只能整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏梅指钷D(zhuǎn)讓。3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者因人民法院強(qiáng)
制執(zhí)行而拍賣(mài)或變賣(mài)土地使用權(quán)的，次受讓人應(yīng)當(dāng)符合土地出讓合同約定的條件，并在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)提交
相應(yīng)資格審查部門(mén)出具的符合受讓條件的證明文件。4、確需轉(zhuǎn)讓或者因人民法院強(qiáng)制執(zhí)行又無(wú)次受讓人符合受讓
條件的，政府有權(quán)以土地使用權(quán)和地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的成本價(jià)減折舊價(jià)后的價(jià)格優(yōu)先回購(gòu)。
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
本次評(píng)估是深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司名下位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山
鎮(zhèn)長(zhǎng)方照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)在基準(zhǔn)日的市場(chǎng)
價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)
估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
從價(jià)值類(lèi)型的選擇與評(píng)估假設(shè)的相關(guān)性看:本次評(píng)估的評(píng)估假設(shè)是立足于模擬一
個(gè)完全公開(kāi)和充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)而設(shè)定的,即設(shè)定評(píng)估假設(shè)條件的目的在于排除非市場(chǎng)
因素和非正常因素對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；
從價(jià)值類(lèi)型選擇慣例看:當(dāng)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無(wú)特別限制和要求
時(shí),應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類(lèi)型。
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為 2017 年 11 月 30 日。評(píng)估基準(zhǔn)日系由委托方確定，確
定的理由是評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日比較接近，本次評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)
格標(biāo)準(zhǔn)為取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
六、評(píng)估依據(jù)
本次資產(chǎn)評(píng)估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)包
括：
（一）法規(guī)、政策文件依據(jù)
1．《中華人民共和國(guó)公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常
務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò))；
2．《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
3．《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004 年 8 月 28 日修訂并施行）；
4.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第 50
號(hào)）；
5.國(guó)務(wù)院 91 號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（1991 年）；
6.原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國(guó)資辦發(fā)[1992]36 號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施
行細(xì)則》；
7.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》（2008 年 10 月 28 日第十一屆全國(guó)人民代
表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)）；
8.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 378 號(hào))；
9.國(guó)務(wù)院國(guó)資委第 12 號(hào)令《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（2005 年 8 月 25 日）；
10.國(guó)資委、財(cái)政部第 3 號(hào)令《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(2003 年 12 月
31 日)；
11. 《 關(guān) 于 加 強(qiáng) 企 業(yè)國(guó) 有 資 產(chǎn) 評(píng) 估 管 理 工作 有 關(guān) 問(wèn) 題 的 通 知 》國(guó) 資 委 產(chǎn) 權(quán)
[2006]274 號(hào)；
12.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》國(guó)務(wù)院國(guó)資委國(guó)資產(chǎn)權(quán)發(fā)（2006）
306 號(hào)；
13.關(guān)于印發(fā)《中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引》的通知（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2010〕
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
71 號(hào)）；
14.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016 年 12 月 1 日施行）；
15．其他與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)。
（二）準(zhǔn)則依據(jù)
1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43 號(hào))；
2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)〔2017〕30 號(hào)）
3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2017〕32 號(hào))；
4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2017〕31 號(hào))；
5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33 號(hào))；
6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》 (中評(píng)協(xié)〔2017〕34 號(hào))；
7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕37 號(hào))；
8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕38 號(hào))；
9.《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)〔2017〕46 號(hào)）；
10.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕47 號(hào)）；
11.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕48 號(hào)）；
12.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)；
13.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）；
14.其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的準(zhǔn)則依據(jù)。
（二）資產(chǎn)占有方提供的重大產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1.《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件。
2.《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》復(fù)印件。
（三）經(jīng)濟(jì)行為文件
資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；
（五）參考資料及其他
1.評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)表；
2.其他與評(píng)估有關(guān)的資料等；
3.評(píng)估委托人提供的評(píng)估對(duì)象有關(guān)資料；
4.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查看、拍照和記錄；
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
5.評(píng)估基準(zhǔn)日深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格信息。
七、評(píng)估方法
估價(jià)方法通常有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等四種估價(jià)方法。比較法
適用于同類(lèi)房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的估價(jià)；收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估
價(jià)；成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行估價(jià)
的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的
價(jià)值可采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)估價(jià)。
1.評(píng)估對(duì)象狀況分析：評(píng)估對(duì)象均為工業(yè)房地產(chǎn)，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓用地，并
取得了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。
2.評(píng)估技術(shù)路線：適合直接評(píng)估房地產(chǎn)合一的市場(chǎng)價(jià)值。根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)選取合
理的評(píng)估方法得出評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。
3.評(píng)估方法選擇：評(píng)估人員深入細(xì)致地分析了評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研
究了評(píng)估委托人提供的資料，結(jié)合實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果可知評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域
的同類(lèi)型房地產(chǎn)交易市場(chǎng)較為活躍且交易實(shí)例較多，資產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)為宜采用市場(chǎng)法對(duì)
評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估比較適宜。具體分析如下：
①市場(chǎng)法的適用性分析：市場(chǎng)法為替代原理，以市場(chǎng)成交價(jià)格為導(dǎo)向。評(píng)估對(duì)象
所在區(qū)域同類(lèi)物業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日近期，有較多類(lèi)似的房地產(chǎn)交易，具有采用市場(chǎng)法的
基礎(chǔ)條件，因此可以采用市場(chǎng)法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估；
②收益法的適用性分析：收益法為預(yù)期原理，預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向。據(jù)實(shí)地查勘
及相關(guān)調(diào)查評(píng)估對(duì)象部分用于出租經(jīng)營(yíng)部分用于自用，收益不穩(wěn)定，且客觀租金無(wú)法
真實(shí)的反應(yīng)其市場(chǎng)價(jià)值，因此不適宜采用收益法評(píng)估；
③成本法的適用性分析：成本法為生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論、重新開(kāi)發(fā)建筑成本為導(dǎo)向，
適用對(duì)象為：獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、沒(méi)有
收益或沒(méi)有潛在收益的房地產(chǎn)。評(píng)估對(duì)象為已建成且已經(jīng)營(yíng)多年的商品性質(zhì)物業(yè)，不
需要重新開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此不適宜采用成本法評(píng)估。
市場(chǎng)法：是選取一定數(shù)量的可比案例，將它們與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的
差異對(duì)可比案例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到的評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。
基本公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比案例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
交易方式修正系數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×實(shí)物狀況修正系數(shù)×權(quán)益狀況修正系數(shù)
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況
本公司接受資產(chǎn)評(píng)估委托后，選派資產(chǎn)評(píng)估人員，組成專(zhuān)門(mén)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目小組，
于 2017 年 12 月 20 日開(kāi)始評(píng)估工作，2017 年 12 月 25 日出具評(píng)估報(bào)告。具體過(guò)程如
下：
（一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)
了解委托方、資產(chǎn)占有方和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者的基本情況，明確
評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估基準(zhǔn)日等重要事項(xiàng)。根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)
具體情況，對(duì)自身專(zhuān)業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，并由評(píng)估
機(jī)構(gòu)決定承接評(píng)估業(yè)務(wù)。
（二）簽訂評(píng)估委托合同
接受項(xiàng)目委托，與委托方簽署評(píng)估委托合同。
（三）編制評(píng)估計(jì)劃
選派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，確定評(píng)估的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排
和技術(shù)方案等評(píng)估重點(diǎn)工作，編制評(píng)估計(jì)劃。
（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查申
報(bào)資產(chǎn)，驗(yàn)證評(píng)估申報(bào)資料，檢查核實(shí)資產(chǎn)、了解資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況，
資產(chǎn)的技術(shù)狀況、使用情況、質(zhì)量和損耗程度，形成勘查記錄。
（五）收集評(píng)估資料
資產(chǎn)評(píng)估師要求委托方提供涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的詳細(xì)資料，并對(duì)委托方所
提供的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證；通過(guò)詢(xún)問(wèn)、核對(duì)、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評(píng)估
業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬；查閱相關(guān)資料，
開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研和價(jià)格咨詢(xún)，收集市場(chǎng)信息，包括直接從市場(chǎng)等渠道獨(dú)立獲取的資料，
從委托方、資產(chǎn)占有方等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門(mén)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和
其他相關(guān)部門(mén)獲取的資料等。
（六）評(píng)定估算
根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
估算的依據(jù)；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評(píng)
估方法；根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形
成初步評(píng)估結(jié)論；對(duì)形成的初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評(píng)估結(jié)論。
（七）評(píng)估匯總、提交報(bào)告階段
按照我公司資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范化要求，編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。評(píng)估結(jié)果、資
產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明按我公司規(guī)定程序在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核的基礎(chǔ)上進(jìn)行三級(jí)復(fù)
核，即項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將審核后的工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明和評(píng)估明細(xì)表
提交項(xiàng)目部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步審核，根據(jù)初步審核意見(jiàn)進(jìn)行修改后再提交質(zhì)量監(jiān)管部
審核，再根據(jù)質(zhì)量監(jiān)管部反饋的意見(jiàn)進(jìn)行進(jìn)一步的修訂，修訂后提交審核部經(jīng)理簽發(fā)。
最后出具正式報(bào)告并提交委托方。
九、評(píng)估假設(shè)及前提條件
（一）基本假設(shè)
1.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣
的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的
市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的
地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是
在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的。
2. 持續(xù)使用假設(shè)：該假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用
中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還
將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設(shè)既說(shuō)明了被評(píng)估資產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)條件或市場(chǎng)環(huán)境，
同時(shí)又著重說(shuō)明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。
3.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)，即假設(shè)資產(chǎn)占有方以現(xiàn)有資產(chǎn)、資源條件為基礎(chǔ)，在可預(yù)見(jiàn)的
將來(lái)不會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而停止?fàn)I業(yè)，而是合法地持續(xù)不斷地經(jīng)營(yíng)下去。
4.交易假設(shè):即假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估
資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的
前提假設(shè)。
（二）一般假設(shè)：
1.國(guó)家對(duì)資產(chǎn)占有方所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無(wú)重大變化；
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展除社會(huì)公眾已知變化外，在預(yù)期無(wú)其他重大變化；
3.國(guó)家現(xiàn)行銀行信貸利率、外匯匯率的變動(dòng)能保持在合理范圍內(nèi)；
4.國(guó)家目前的稅收制度除社會(huì)公眾已知變化外，無(wú)其他重大變化；
5.無(wú)其他人力不可抗拒及不可預(yù)測(cè)因素的重大不利影響；
6.資產(chǎn)占有方公司會(huì)計(jì)政策與核算方法基準(zhǔn)日后無(wú)重大變化；
7.本次評(píng)估測(cè)算各項(xiàng)參數(shù)取值均未考慮通貨膨脹因素，價(jià)格均為不變價(jià)。
8.假設(shè)本次評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況與實(shí)際查勘日期現(xiàn)場(chǎng)狀況一致。
（三）特別假設(shè)
1.對(duì)于本次評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性
限制），本公司按準(zhǔn)則要求進(jìn)行一般性的調(diào)查。除在工作報(bào)告中已有揭示以外，假定
評(píng)估過(guò)程中所評(píng)資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的；同時(shí)也不涉及任何留
置權(quán)、地役權(quán)，沒(méi)有受侵犯或無(wú)其他負(fù)擔(dān)性限制的。
2.對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中全部或部分價(jià)值評(píng)估結(jié)論所依據(jù)而由委托方及其他各方提
供的信息資料，本公司只是按照評(píng)估程序進(jìn)行了獨(dú)立審查。但對(duì)這些信息資料的真實(shí)
性、準(zhǔn)確性不做任何保證。
3.對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中價(jià)值估算所依據(jù)的資產(chǎn)使用方所需由有關(guān)地方、國(guó)家政府機(jī)
構(gòu)、私人組織或團(tuán)體簽發(fā)的一切執(zhí)照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權(quán)
文件假定已經(jīng)或可以隨時(shí)獲得或更新。
4.我們對(duì)價(jià)值的估算是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日本地貨幣購(gòu)買(mǎi)力作出的。
5.假設(shè)深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司對(duì)所有有關(guān)的資產(chǎn)所做的一切改良是遵守
所有相關(guān)法律條款和有關(guān)上級(jí)主管機(jī)構(gòu)在其他法律、規(guī)劃或工程方面的規(guī)定的。
6.本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素
都已在我們與資產(chǎn)占有方之間充分揭示的前提下做出的。
7.假設(shè)資產(chǎn)占有方提供的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件證載信息與權(quán)屬登記機(jī)關(guān)登記信息一致。
本次評(píng)估結(jié)果僅在滿(mǎn)足上述評(píng)估假設(shè)條件的情況下成立，若本次評(píng)估中遵循的評(píng)
估假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
十、評(píng)估結(jié)論
本公司認(rèn)為，除本報(bào)告所載明的特別事項(xiàng)說(shuō)明外，在資產(chǎn)現(xiàn)有用途或既定用途不
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
變，并持續(xù)經(jīng)營(yíng)使用和本報(bào)告載明的評(píng)估目的、價(jià)值前提及假設(shè)條件下，深圳市長(zhǎng)方
集團(tuán)股份有限公司擬進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的位于深圳市坪山新區(qū)工業(yè)區(qū)坪山鎮(zhèn)長(zhǎng)方
照明工業(yè)廠區(qū)辦公樓、廠房 A、廠房 B、廠房 C 共 4 棟房地產(chǎn)在 2017 年 11 月 30 日的
市場(chǎng)價(jià)值為 RMB 439,735,818 元，大寫(xiě)為人民幣肆億叁仟玖佰柒拾叁萬(wàn)伍仟捌佰壹拾
捌元整。評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表》。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
以下事項(xiàng)并非本公司注冊(cè)評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)
可能影響評(píng)估結(jié)論，本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別引起注意：
（一）對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在委托時(shí)未作特殊說(shuō)明而
評(píng)估人員已履行評(píng)估程序仍無(wú)法獲知的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)
任。
（二）由委托方和資產(chǎn)占有方提供的與評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)
權(quán)證明文件、會(huì)計(jì)憑證、資產(chǎn)明細(xì)及其他有關(guān)資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方及資
產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)對(duì)所提供的以上評(píng)估原始資料的真實(shí)性、合法性和完整性承
擔(dān)責(zé)任。本公司對(duì)委托方及資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證
明文件、會(huì)計(jì)憑證等資料進(jìn)行了獨(dú)立審查，但不對(duì)上述資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
（三）本評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的
現(xiàn)行價(jià)格。本報(bào)告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也
未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影
響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
（四）我們未考慮本次申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)出售尚應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)
值的因素，我們也未對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)的重估增、減值額作任何納稅考慮。
（五）我們未考慮本次申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)抵押、擔(dān)保等任何限制因素對(duì)評(píng)估結(jié)論的影
響。
（六）根據(jù)委托方提供的《深圳市房屋租賃合同書(shū)》可知估價(jià)對(duì)象部分出租、部
分自用，租賃期限為 2017 年 09 月 05 日至 2032 年 09 月 04 日，租賃期限為 15 年，
由于本次評(píng)估目的為整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)时敬卧u(píng)估未考慮租約租期對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。
（七）本評(píng)估報(bào)告結(jié)論是對(duì) 2017 年 11 月 30 日這一基準(zhǔn)日所評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的客
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
觀公允反映，本公司對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日以后所評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。
（八）評(píng)估對(duì)象的建筑面積、土地面積以委托方提供的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》為準(zhǔn)，我
公司并未對(duì)其面積進(jìn)行測(cè)量。提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。
（九）受客觀條件限制，我司評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘僅限于其外觀及其
周邊環(huán)境，無(wú)法對(duì)隱蔽工程進(jìn)行查勘。提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。
（十）本次評(píng)估未考慮評(píng)估對(duì)象是否欠繳水電、管理費(fèi)等情況對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，
提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。
（十一）評(píng)估對(duì)象內(nèi)部結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)改造，本次評(píng)估未考慮房屋戶(hù)型改造等因素對(duì)評(píng)
估價(jià)值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。
（十二）評(píng)估對(duì)象《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》登記權(quán)屬人為深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司，
根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》可知宗地的權(quán)屬人為深圳市長(zhǎng)方照明工業(yè)有限
公司。根據(jù)委托方提供的《工商變更備案通知書(shū)》可知，為同一權(quán)屬人。至評(píng)估基準(zhǔn)
日，該房地產(chǎn)屬深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司所有，且本次評(píng)估所涉及的房地產(chǎn)為整
體轉(zhuǎn)讓?zhuān)嵴?qǐng)報(bào)告使用者注意。
（十三）遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表
專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法
性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)
為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
（十四）評(píng)估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相
應(yīng)調(diào)整；若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)
聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
（一）評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途；
（二）評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用；
（三）當(dāng)政策調(diào)整對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新確定評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估；
（四）本評(píng)估報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日 2017 年 11 月 30 日起一年內(nèi)有效，超過(guò)一年，
需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
十三、評(píng)估報(bào)告日
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
本評(píng)估報(bào)告專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)形成于 2017 年 12 月 25 日。
國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
法定代表人：
資產(chǎn)評(píng)估師：
資產(chǎn)評(píng)估師：
二○一七年十二月二十五日
深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的部分房地產(chǎn)價(jià)值
評(píng)估報(bào)告附件
目 錄
一、資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表
二、評(píng)估對(duì)象位置圖及照片
三、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件
四、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》復(fù)印件
五、《變更（備案）通知書(shū)》復(fù)印件
六、深圳市長(zhǎng)方集團(tuán)股份有限公司關(guān)于擬出售坪山工業(yè)園的公告
七、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明
八、委托方、資產(chǎn)占有方承諾函
九、資產(chǎn)評(píng)估師承諾函
十、委托方、資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
十一、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
十二、證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)評(píng)估資格證書(shū)復(fù)印件
十三、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件
十四、資產(chǎn)評(píng)估師資格證書(shū)復(fù)印件
十五、《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)》復(fù)印件