一
一
〓
一
一 E門 信達(dá)股份有限公司
擬處彐位于Ⅱ 門市湖里區(qū)興隆路 nT號
← 及湖里區(qū)興隆路 31號 的不動產(chǎn)
評估報告
←
中企華評報字(⒛ 17)第 SGOS號
(共 一冊,第 一冊
)
湘
一 d
ι
一 艸
一
一
~
一
一
_
北京中 任公司
·
~
一
~
一
一
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
目 錄
資產(chǎn)評估師聲明 ...........................................................................................1
評估報告摘要................................................................................................2
評估報告正文................................................................................................3
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者.............3
二、評估目的.................................................................................................................5
三、評估對象和評估范圍 ...........................................................................................5
四、價值類型及其定義 .............................................................................................10
五、評估基準(zhǔn)日 .......................................................................................................... 11
六、評估依據(jù)............................................................................................................... 11
七、評估方法...............................................................................................................13
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 ................................................................................15
九、評估假設(shè)...............................................................................................................16
十、評估結(jié)論...............................................................................................................17
十一、特別事項說明..................................................................................................17
十二、評估報告使用限制說明 ................................................................................19
十三、評估報告日 ......................................................................................................20
評估報告附件..............................................................................................21
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
資產(chǎn)評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評
估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集
的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相
應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所
提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和
相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)
系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存
在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)
查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)
注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假
設(shè)和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明
的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
評估報告摘要
重要提示
本摘要內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳
細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受廈門信達(dá)股份有限公司
的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，按
照必要的評估程序，對委托評估的資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)
行了評估。現(xiàn)將評估報告摘要如下：
評估目的：廈門信達(dá)股份有限公司擬處置一批房地產(chǎn)，委托北京
中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對擬處置的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，為上述經(jīng)
濟(jì)行為的實(shí)施提供資產(chǎn)價值參考。
評估對象：廈門信達(dá)股份有限公司擬處置的房地產(chǎn)。
評估范圍：廈門信達(dá)股份有限公司申報的房地產(chǎn)。
評估基準(zhǔn)日：2017 年 5 月 31 日
價值類型：市場價值
評估方法：市場法、收益法。
評估結(jié)論：委托評估的資產(chǎn)賬面原值為 7,145.87 萬元，賬面凈值
為 4,322.39 萬元，評估值為 12,710.19 萬元，增值額為 8,387.80 萬元，
增值率為 194.05%。上述評估值含增值稅，稅率 5%。
本評估報告僅為評估報告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供資產(chǎn)價值參
考，評估結(jié)論的使用有效期自評估基準(zhǔn)日 2017 年 5 月 31 日起一年有
效。
評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條
件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
廈門信達(dá)股份有限公司
擬資產(chǎn)處置項目
評估報告正文
廈門信達(dá)股份有限公司：
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)
法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，分別采用市場法、收益
法，按照必要的評估程序，對貴公司擬處置的房地產(chǎn)在 2017 年 5 月
31 日的市場價值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下。
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使
用者
本報告的委托方、產(chǎn)權(quán)持有者均為廈門信達(dá)股份有限公司，業(yè)務(wù)
約定書約定的其他評估報告使用者為國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告
使用者。
(一)委托方簡介
1.企業(yè)名稱：廈門信達(dá)股份有限公司
2.統(tǒng)一社會信用代碼：913502001549967873
3.法定住所：廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號第七層
4.法定代表人：杜少華
5.注冊資本：人民幣 40661.3056 萬元
6.企業(yè)性質(zhì)：法人商事主體[其他股份有限公司(上市)]
7.成立日期：1996 年 11 月 28 日
8.營業(yè)期限：自 1996 年 11 月 28 日至 2046 年 11 月 27 日
9.經(jīng)營范圍：商事主體的經(jīng)營范圍、經(jīng)意場所、投資人信息、年
報信息和監(jiān)管信息等請至廈門市商事主體登記及信用信息公示平臺
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
(網(wǎng)址：www.xiamencredit.gov.cn)查詢。經(jīng)營范圍中涉及許可審批經(jīng)營項
目的，應(yīng)在取得有關(guān)部門的許可后方可經(jīng)營。
10.企業(yè)簡介：
廈門信達(dá)股份有限公司系廈門國貿(mào)控股集團(tuán)有限公司控股子公
司，以光電、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為核心業(yè)務(wù)，同時經(jīng)營供應(yīng)鏈、房地產(chǎn)、金
融服務(wù)業(yè)務(wù)， 形成\"高科引領(lǐng)、多元發(fā)展\"的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)，是以電子信息
產(chǎn)業(yè)為核心的大型高新技術(shù)企業(yè)集團(tuán)。公司電子信息產(chǎn)業(yè)形成以超高
亮度 LED 封裝、應(yīng)用研發(fā)與生產(chǎn)、電子標(biāo)簽、安防產(chǎn)品研發(fā)與生產(chǎn)等
為主要支柱的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。公司股票于 1997 年初在深交所上市(股票代
碼：000701)，總股本 40661 萬股，是國內(nèi)具有影響力的電子信息產(chǎn)業(yè)
股。公司連續(xù)入選中國上市公司 500 強(qiáng)、中國汽車經(jīng)銷商集團(tuán) 100 強(qiáng)
企業(yè)。
11.組織架構(gòu)：
(二)業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告僅供委托方和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者
使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
二、評估目的
根據(jù)廈門信達(dá)股份有限公司 2017 年 6 月 19 日《廈門信達(dá)股份有
限公司 2017 年第二次總經(jīng)理辦公會紀(jì)要》及 2017 年 6 月 30 日出具的
《關(guān)于增加評估范圍的說明》，廈門信達(dá)股份有限公司擬處置一批房
地產(chǎn)，委托北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對擬處置的房地產(chǎn)進(jìn)行
評估，為上述經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)施提供資產(chǎn)價值參考。
三、評估對象和評估范圍
(一)評估對象
本報告評估對象為廈門信達(dá)股份有限公司擬處置的房地產(chǎn)。
(二)評估范圍
評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)類型包括固定資產(chǎn)(房屋建筑物)、投資性房地
產(chǎn)(房屋建筑物)、無形資產(chǎn)土地使用權(quán)，在評估基準(zhǔn)日 2017 年 5 月 31
日，各類資產(chǎn)賬面金額如下：
金額單位：人民幣元
項 目 賬面原值 賬面凈值
固定資產(chǎn)-房屋建筑物 17,752,621.14 10,469,339.17
投資性房地產(chǎn)-房屋建筑物 38,311,202.64 21,616,678.18
無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 15,394,889.57 11,137,882.96
合 計 71,458,713.35 43,223,900.31
納入評估范圍的資產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)范圍一致,該賬面值
未經(jīng)審計。
評估范圍內(nèi)資產(chǎn)概況如下：
1.房地產(chǎn)基本概況
評估范圍內(nèi)的房屋建筑物類資產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)-房屋建筑物
及固定資產(chǎn)--房屋建筑物，賬面原值合計 5,606.13 萬元，賬面凈值合
計 3,167.54 萬元，未計提減值準(zhǔn)備。
房屋建筑物類資產(chǎn)為位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈的
辦公房地產(chǎn)、湖里區(qū)興隆路 31 號信宏大廈二樓的辦公及商場用房地
產(chǎn)，共 19 項，房屋建筑面積合計 15,386.10 平方米，均已取得權(quán)屬證
書，證載房屋所有權(quán)人均為廈門信達(dá)股份有限公司。房屋結(jié)構(gòu)類型
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
為鋼混結(jié)構(gòu)。上述房屋建筑物中，信息大廈建成于 1987 年，信宏大
廈建成于 1994 年，目前均可正常使用，未見有異常毀損。
(1) 廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈辦公房地產(chǎn)，建成于 1987
年，宗地面積 6,993.77 平方米，為兩棟塔樓中間裙樓式鋼混結(jié)構(gòu)建筑，
一棟(信息大廈)主要作為廈門信達(dá)股份有限公司原辦公場所使用，為
地上 13 層鋼混結(jié)構(gòu)，層高一層 4.8 米、第 2 至 13 層 3.0 米。中間裙樓
為農(nóng)業(yè)銀行湖里支行營業(yè)廳。另一棟(信息大廈-電腦樓)為地下 1 層、
地上 8 層鋼混結(jié)構(gòu)，一層層高 4.8 米，第 2 至 7 層層高 3.0 米，第 8
層(屋頂)層高 2.6 米。信息大廈-電腦樓原出租作為小島酒店客房和小
島同福樓海鮮酒家，其中：一層作為小島酒店大堂，第 2 至 5 層為小
島酒店客房，第 6 至 7 層作為小島同福樓海鮮酒家，第 8 層(屋頂)小
島酒店辦公。大廈整體外墻瓷磚，鋁合金窗、白色透明玻璃。大廈兩
棟配套設(shè)施均有給水、排水、照明燈具，客梯兩部。
(2)廈門市湖里區(qū)興隆路 31 號信宏大廈，建成于 1994 年，宗地面
積 4,465.00 平方米，為兩棟塔樓式 13 層鋼混結(jié)構(gòu)建筑，地下一層、地
上 1-2 層裙樓作為辦公，3 層以上為住宅。大廈整體外墻瓷磚，鋁合
金窗、白色透明玻璃。大廈配套設(shè)施均有給水、排水、照明燈具、客
梯，但客梯僅到達(dá) 3 樓以上住宅。
2.區(qū)位狀況
(1)位置狀況
①坐落：評估對象所在樓宇分別坐落于廈門市湖里區(qū)興隆路 27
號(信息大廈)、湖里區(qū)興隆路 27 號(電腦樓)、湖里區(qū)興隆路 31 號(信
宏大廈)，根據(jù)《廈門市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知》(廈府〔2016〕49 號)，該地
段屬于廈門 E1 級辦公用地用地覆蓋范圍，位置狀況較好。
②方位：評估對象所在樓宇位于廈門市湖里區(qū)湖里老工業(yè)區(qū)內(nèi)，
宜賓北路以東、湖里大道以南、華盛路以西、興隆路以北。
③與重要場所(設(shè)施)的距離：評估對象所在樓宇與象嶼保稅區(qū)、
象嶼碼頭距離約 1.0 公里，距廈門高崎機(jī)場約 5.0 公里。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
④臨街(路)狀況：評估對象所在樓宇東面臨華盛路，南面興隆路，
西面臨宜賓北路。
⑤樓層：評估對象所在樓宇廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號(信息大
廈)、湖里區(qū)興隆路 27 號(電腦樓)、湖里區(qū)興隆路 31 號(信宏大廈)總
樓層分別為 13 層、8 層、13 層。
(2)交通狀況
①道路狀況：評估對象所在區(qū)域周邊有興隆路、湖里大道、長岸
路、宜賓路、嘉禾路等道路，已形成城市路網(wǎng)，交通通達(dá)度高。待估
房產(chǎn)臨興隆路、宜賓北路，興隆路、宜賓北路為交通型次干道，交通
流量較大。
②出入可利用的交通工具：公交車、的士等；宜賓北路上的特區(qū)
紀(jì)念館公交站有 9、22、34、43、59、93、94、109、116、130、131、
137、427、436、843、882 路等多路公交車?？浚淮婪慨a(chǎn)距站點(diǎn)近，
公交班次較密，輻射范圍較廣，周邊來往的士數(shù)量較多，乘坐的士較
方便度較高，交通便捷度較高。
③交通管制情況：周邊道路無特別交通管制。
④停車方便程度：周邊道路較方便停車。
(3)外部配套設(shè)施狀況
①基礎(chǔ)設(shè)施：區(qū)域內(nèi)已通上水、通下水、通路、通電、通訊、通
有線電視、通寬帶網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施完備。
②公共服務(wù)設(shè)施：周邊有銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)(工行、興業(yè)銀行、廈門
銀行、農(nóng)行等)、學(xué)校(湖里中學(xué))、超市(湖里免稅商場、永輝超市)、
酒店(美麗華大酒店、悅?cè)A酒店等)、醫(yī)院(廈門大學(xué)附屬中山醫(yī)院湖里
分院)等，公共服務(wù)設(shè)施較齊全。
(4)周圍環(huán)境狀況
①自然環(huán)境：周邊有少量綠地。有一定噪聲影響，無明顯污染源，
環(huán)境治理和空氣質(zhì)量較好。
②人文環(huán)境：所處區(qū)域入住人員素質(zhì)較高，該區(qū)域治安狀況較好，
人文環(huán)境較好。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
③景觀：周邊有仙岳山公園、湖里公園等景觀，區(qū)域綠化率較高，
周圍景觀一般。
④其他：有一定噪聲影響，無明顯污染源，環(huán)境治理和空氣質(zhì)量
良好。
3.權(quán)益狀況
(1)用途：廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號(信息大廈)、湖里區(qū)興隆路 27
號(電腦樓)房產(chǎn)證載土地及房屋用途為辦公；湖里區(qū)興隆路 31 號(信
息大廈)房產(chǎn)證載土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，房屋用途為商場及辦公，
實(shí)際用途為辦公。
(2)所有權(quán)
①土地所有權(quán)：評估對象的土地所有權(quán)屬于國家所有。
②房屋所有權(quán)：評估對象房屋所有權(quán)人為廈門信達(dá)股份有限公司
單獨(dú)所有。
(3)土地使用權(quán)：
①截止評估基準(zhǔn)日，評估對象廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號(信息大
廈)的辦公房地產(chǎn)，共 17 項，房屋建筑面積合計 8,168.04 平方米，均
已取得權(quán)屬證書，證載房屋所有權(quán)人均為廈門信達(dá)股份有限公司，證
載土地權(quán)利人為廈門信達(dá)股份有限公司，國有土地使用權(quán)類型為出
讓，用途為辦公用地，土地批準(zhǔn)使用期限：自 2010 年 12 月 28 日至
2034 年 6 月 12 日止。
②截止評估基準(zhǔn)日，評估對象廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號(電腦樓)
的辦公房地產(chǎn)，共 1 項，房屋建筑面積合計 4,174.21 平方米，已統(tǒng)一
辦理一項廈國土房證第 00856161 號《廈門市土地房屋權(quán)證》，證載房
屋所有權(quán)人為廈門信達(dá)股份有限公司，證載土地權(quán)利人為廈門信達(dá)股
份有限公司，國有土地使用權(quán)類型為出讓，用途為辦公用地，土地批
準(zhǔn)使用期限：自 2010 年 12 月 28 日至 2034 年 6 月 12 日止。
③截止評估基準(zhǔn)日，評估對象廈門市湖里區(qū)興隆路 31 號(信宏大
廈)的商場及辦公用途房地產(chǎn)，共 1 項，房屋建筑面積合計 3,043.85 平
方米，已辦理一項廈地房證第 00007886 號《廈門市土地房屋權(quán)證》，
證載房屋所有權(quán)人為廈門信達(dá)股份有限公司，證載土地權(quán)利人為廈
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
門信達(dá)股份有限公司，國有土地使用權(quán)類型為出讓，土地用途為商
業(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地批準(zhǔn)使用期限：自 1991 年 12 月 1 日至 2061 年
11 月 30 日止。
4.使用及抵押情況
(1)評估范圍內(nèi)的投資性房地產(chǎn)包括：信息大廈第 3、4 層以及信
息大廈第 13 層 C、D、G1、G2、H 單元，建筑面積合計 2,573.62 平方
米，目前均已設(shè)定抵押并出租；湖里區(qū)興隆路 31 號信宏大廈二樓，
建筑面積 3,043.85 平方米，已出租、未設(shè)定抵押。具體租賃、抵押情
況如下：
建筑面積
詳細(xì)地址 承租方 抵押情況 租賃期限
(m2)
湖里區(qū)興隆路 27 號 人保財產(chǎn)保險股份 已設(shè)定抵押，抵押期至 2015/4/1 至
1,059.25
第三層 公司廈門分公司 2017 年 12 月 19 日止 2020/3/31
湖里區(qū)興隆路 27 號 廈門信達(dá)免稅商場 已設(shè)定抵押，抵押期至 2014/8/1 至
1,059.25
第四層 有限公司 2017 年 12 月 19 日止 2017/7/31
湖里區(qū)興隆路 27 號 廈門信達(dá)免稅商場 已設(shè)定抵押，抵押期至 2014/8/1 至
81.16
信息大廈 13C 單元 有限公司 2017 年 12 月 19 日止 2017/7/31
湖里區(qū)興隆路 27 號 廈門信達(dá)免稅商場 已設(shè)定抵押，抵押期至 2014/8/1 至
127.36
信息大廈 13D 單元 有限公司 2017 年 12 月 19 日止 2017/7/31
湖里區(qū)興隆路 27 號 廈門信達(dá)免稅商場 已設(shè)定抵押，抵押期至 2015/3/1 至
80.96
信息大廈 13G1 單元 有限公司 2017 年 12 月 19 日止 2018/2/28
湖里區(qū)興隆路 27 號 廈門信達(dá)免稅商場 已設(shè)定抵押，抵押期至 2015/3/1 至
85.99
信息大廈 13G2 單元 有限公司 2017 年 12 月 19 日止 2018/2/28
湖里區(qū)興隆路 27 號 廈門美歲超市有限 已設(shè)定抵押，抵押期至 2014.8.1 至
79.65
信息大廈 13H 單元 公司 2017 年 12 月 19 日止 2017.7.31
湖里區(qū)興隆路 31 號 興業(yè)證券興隆路證 2011/5/31 至
3,043.85 無抵押
信宏大廈二樓 券營業(yè)部 2017/10/31
合 計 5,617.47
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
(2)評估范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)，目前空置，已設(shè)定抵押的共 10 項，
建筑面積合計 5,594.42 平方米；未設(shè)定抵押的 1 項，建筑面積合計
4,174.21 平方米。具體如下：
詳細(xì)地址 建筑面積(m2) 抵押情況
興隆路 27 號第五層 1,059.25 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第六層 1,059.25 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第七層 1,023.03 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第 8B 單元 119.97 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第 8C 單元 120.76 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第 8F1 單元 79.72 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第 8F2 單元 80.95 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第 8G 單元 85.99 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第十一層 982.75 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號第十二層 982.75 已設(shè)定抵押，抵押期至 2017 年 12 月 19 日止
興隆路 27 號地下室及
4,174.21 無抵押
1-8 層(含屋頂)
合 計 9,768.63
5.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)概況
無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)為納入評估范圍的湖里區(qū)興隆路 27 號信息
大廈的辦公房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)出讓金，賬面原值 1,539.49 萬元，
賬面凈值 1,113.79 萬元，未計提減值準(zhǔn)備。
四、價值類型及其定義
綜合考慮本次評估目的、評估對象所處的市場條件、評估對象的
自身條件以及評估的假設(shè)前提，確定本報告評估結(jié)論的價值類型為市
場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何
強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計
數(shù)額。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
五、評估基準(zhǔn)日
本報告評估基準(zhǔn)日是 2017 年 5 月 31 日。
該評估基準(zhǔn)日由委托方確定，確定評估基準(zhǔn)日主要考慮評估目的
所對應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日、現(xiàn)場調(diào)查日等因素。
六、評估依據(jù)
(一) 行為依據(jù)
1. 廈門信達(dá)股份有限公司 2017 年 6 月 19 日《廈門信達(dá)股份有限
公司 2017 年第二次總經(jīng)理辦公會紀(jì)要》。
(二) 法律法規(guī)依據(jù)
1. 《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》；
2. 《中華人民共和國公司法》；
3. 《中華人民共和國證券法》；
4. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
5. 《中華人民共和國土地管理法》；
6. 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(中華人民共和國國務(wù)院令第91號)；
7. 《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(原國家國有資產(chǎn)管理局
國資辦發(fā)[1992]36號)；
8. 《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院
令第378號)；
9. 《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管
理委員會令第3號)；
10. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管
理委員會令第12號)；
11. 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評
估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號)；
12. 國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報
告審核工作有關(guān)事項的通知》(國資產(chǎn)權(quán)[2009]941號)；
13. 《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管
理委員會、財政部令第32號)；
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
14. 《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財政部、國家
稅務(wù)總局令第50號)；
15. 《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試
點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36號)；
16. 其他相關(guān)法律、法規(guī)、通知文件等。
(三) 評估準(zhǔn)則依據(jù)
1. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》(財企[2004]20號)；
2. 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》(財企[2004]20號)；
3. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──評估程序》(中評協(xié)[2007]189號)；
4. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──工作底稿》(中評協(xié)[2007]189號)；
5. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2007]189號)；
6. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──評估報告》(中評協(xié)[2011]230號)；
7. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則──業(yè)務(wù)約定書》(中評協(xié)[2011]230號)；
8. 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則──獨(dú)立性》(中評協(xié)[2012]248號)；
9. 《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2010]214號)；
10. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2011]230號)；
11. 《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189號)；
12. 《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》(中評協(xié)[2009]211號);
13. 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié)
[2003]18號)。
(四) 權(quán)屬依據(jù)
1. 房屋所有權(quán)證、國有土地使用證。
(五) 取價依據(jù)
1. 《福建省建筑工程消耗量定額》(FJYD-101-2005)；
2. 《福建省安裝工程消耗量定額》(FJYD-301～312-2012)；
3. 《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》(FJYD-201-2005)；
4. 《福建省建筑安裝費(fèi)用定額》(2016版)；
5. 《福建省工程造價信息》；
6. 《廈門市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知》(廈府〔2016〕49號)；
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
7. 評估人員市場調(diào)查獲取的相關(guān)資料；
8. 其他相關(guān)資料。
(六) 其他參考依據(jù)
1. 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291-2015)；
2. 《土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)》 (GB-T21010-2007)；
3. 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司信息庫。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇
1.房屋建筑物類資產(chǎn)
資產(chǎn)評估基本方法有成本法、收益法和市場法，進(jìn)行資產(chǎn)評估，
需要根據(jù)評估對象特點(diǎn)、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析
三種基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。
成本法是通過測算評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置成本或重建成
本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到評估對象價值或價格
的方法。雖然本次評估理論上可以采用成本法，但受到運(yùn)用的客觀條
件限制，特別是現(xiàn)時辦公房地產(chǎn)價格主要受到市場供求關(guān)系左右，成
本法的均衡原理已被淡化，在這種背景下，辦公房地產(chǎn)價格與開發(fā)成
本的關(guān)聯(lián)性很差，房地產(chǎn)的開發(fā)成本根本不能反映出辦公房地產(chǎn)的現(xiàn)
時市場價格，因此不適合采用成本法。
市場法是根據(jù)公開市場上與被評估資產(chǎn)相似的或可比的參照物
的價格來確定被評估資產(chǎn)價值的一種方法。由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場
較為活躍，在評估基準(zhǔn)日近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，運(yùn)用市
場法進(jìn)行評估的理論可行性及客觀條件均具備，因此本次評估可采用
市場法。
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)租賃市場較為活躍，在評估基準(zhǔn)日近期有較多類似房
地產(chǎn)的租賃實(shí)例，未來收益或潛在收益及風(fēng)險可用貨幣衡量，因此本
次評估亦可采用收益法。
綜合上述分析，本次評估選擇并使用的評估方法為：市場法、收
益法。
2.無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)
無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)為納入評估范圍的湖里區(qū)興隆路27號信息
大廈的辦公房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)出讓金。本次對湖里區(qū)興隆路27
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
號信息大廈的辦公房地產(chǎn)采用市場法、收益法評估，其占用的土地使
用權(quán)價值已并入房屋建筑物評估值，不再單獨(dú)評估。
(二)評估方法簡介
1.市場法簡介
市場法是指將評估對象與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房
地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以?br/>估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場法評估計算公式如下：
待估房產(chǎn)價格=建立比較基礎(chǔ)后可比實(shí)例的單價×交易情況修正
系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
2.收益法簡介
收益法是預(yù)測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、
收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到評估對象價值或價格的方法。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的第 4.3.2 條的規(guī)定：收益法估價時，
應(yīng)區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化
法。報酬資本化法估價時，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模
式，當(dāng)收益期較長，難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益時，宜選用持有
加轉(zhuǎn)售模式。
(1)湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈的辦公房地產(chǎn)，國有土地使用權(quán)
類型為出讓，用途為辦公用地，土地批準(zhǔn)使用期限：自 2010 年 12 月
28 日至 2034 年 6 月 12 日止。至評估基準(zhǔn)日，土地剩余使用年限約 17
年。未來可獲收益期較短，本次選用全剩余壽命模式，其公式如
下：
n
ai
V
i 1 1 r n
式中： V ──房地產(chǎn)評估值；
n ──未來可獲收益的年限；
a i ──未來第 i 年的凈收益；
r ──折現(xiàn)率。
(2)湖里區(qū)興隆路 31 號信宏大廈二樓的辦公及商場用房地產(chǎn)，國
有土地使用權(quán)類型為出讓，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地批準(zhǔn)
使用期限：自 1991 年 12 月 1 日至 2061 年 11 月 30 日止。至評估基準(zhǔn)
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
日，土地剩余使用年限約 44.5 年，未來可獲收益期較長，本次評估
選用持有加轉(zhuǎn)售模式，其公式如下：
式中：
—年凈收益；
—報酬率；
—凈收益增長率；
—持有期房地產(chǎn)價格增長率；
—持有年限；
—持有期末房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售成本。
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
評估人員于 2017 年 6 月 19 日至 2017 年 7 月 3 日對評估對象涉及
的資產(chǎn)實(shí)施了評估。主要評估程序?qū)嵤┻^程和情況如下：
(一)接受委托及前期準(zhǔn)備
評估機(jī)構(gòu)在接受評估業(yè)務(wù)委托之前，采取與委托方等相關(guān)當(dāng)事人
討論、閱讀基礎(chǔ)資料、初步調(diào)查等方式，與委托方等相關(guān)當(dāng)事人共同
明確委托方和產(chǎn)權(quán)持有者基本情況、評估目的、評估基準(zhǔn)日、評估對
象和評估范圍等基本事項，對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險
進(jìn)行綜合分析和評價。
在接受委托后，根據(jù)評估對象的特點(diǎn)以及項目時間的總體要求，
制訂資產(chǎn)評估工作計劃，組織并確定評估人員。根據(jù)評估對象的特點(diǎn)，
向產(chǎn)權(quán)持有者提供資產(chǎn)評估申報明細(xì)表、資產(chǎn)調(diào)查表等，并指導(dǎo)企業(yè)
填寫。
(二)資產(chǎn)核實(shí)與調(diào)查
根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，評估人員對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)
進(jìn)行了核實(shí)與調(diào)查。評估人員按照評估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)范的要
求，通過詢問、核對、勘察、抽查以及閱讀資料等方式進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
核實(shí)內(nèi)容主要為資產(chǎn)數(shù)量、技術(shù)狀態(tài)、使用狀況、產(chǎn)權(quán)狀況及其他影
響價值的重要因素。在進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查的同時，評估人員通過各種可能
的途徑收集評估相關(guān)資料，包括相關(guān)權(quán)屬資料、使用狀況資料、相關(guān)
市場信息等。
(三)評估匯總及撰寫初稿
針對評估對象的具體情況，選擇合理的評估方法，選取相應(yīng)的公
式和參數(shù)進(jìn)行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)果。項目負(fù)責(zé)人對
初步評估結(jié)果進(jìn)行匯總、分析后撰寫評估報告初稿。
(四)內(nèi)部審核及出具報告
根據(jù)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)流程管理辦法，項目負(fù)責(zé)人在完成評估報告初
稿后提交公司內(nèi)部審核。項目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后，形成評估報
告征求意見稿并提交委托方征求意見，根據(jù)反饋意見進(jìn)行合理修改后
形成評估報告正式稿并提交委托方。
九、評估假設(shè)
本評估報告分析估算采用的假設(shè)條件如下：
(一) 假設(shè)評估基準(zhǔn)日后國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境無
重大變化。
(二) 假設(shè)評估基準(zhǔn)日后有關(guān)的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)
域發(fā)展政策無重大變化。
(三) 假設(shè)評估基準(zhǔn)日后有關(guān)的利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政
策性征收費(fèi)用等無重大變化。
(四) 假設(shè)評估基準(zhǔn)日后無不可抗力造成的重大影響。
(五) 根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者的說明，除報告列明的相關(guān)不動產(chǎn)已設(shè)定抵
押外，假設(shè)評估范圍內(nèi)的不動產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)，未設(shè)立其他
擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)，不存在被占用、拖欠稅費(fèi)、被查封等情況以及
其他債權(quán)、債務(wù)。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
本評估報告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)
上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機(jī)構(gòu)將不承
擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。
十、評估結(jié)論
評估人員根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，
按照必要的評估程序，對委托評估的資產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。本次評估
采用的價值類型為市場價值，并選用市場法、收益法進(jìn)行評估。根據(jù)
以上評估工作，得出如下評估結(jié)論：
委托評估的資產(chǎn)賬面原值為 7,145.87 萬元，賬面凈值為 4,322.39
萬元，評估值為 12,710.19 萬元，增值額為 8,387.80 萬元，增值率為
194.05%。上述評估值含增值稅，稅率 5%。
評估結(jié)論的詳細(xì)情況見后附評估明細(xì)表。
十一、特別事項說明
以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)
業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項：
(一) 根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者的的說明，下列房產(chǎn)已設(shè)定抵押，抵押期至
2017 年 12 月 19 日止，具體如下：
建筑物名稱 詳細(xì)地址 建筑面積(m2)
信息大廈 湖里區(qū)興隆路 27 號第三層 1,059.25
信息大廈 湖里區(qū)興隆路 27 號第四層 1,059.25
信息大廈 興隆路 27 號第五層 1,059.25
信息大廈 興隆路 27 號第六層 1,059.25
信息大廈 興隆路 27 號第七層 1,023.03
信息大廈 興隆路 27 號第 8B 單元 119.97
信息大廈 興隆路 27 號第 8C 單元 120.76
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
建筑物名稱 詳細(xì)地址 建筑面積(m2)
信息大廈 興隆路 27 號第 8F1 單元 79.72
信息大廈 興隆路 27 號第 8F2 單元 80.95
信息大廈 興隆路 27 號第 8G 單元 85.99
信息大廈 興隆路 27 號第十一層 982.75
信息大廈 興隆路 27 號第十二層 982.75
信息大廈 湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈 13C 單元 81.16
信息大廈 湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈 13D 單元 127.36
信息大廈 湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈 13G1 單元 80.96
信息大廈 湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈 13G2 單元 85.99
信息大廈 湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈 13H 單元 79.65
合 計 8,168.04
除上述事項外，評估范圍內(nèi)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有者出具了《關(guān)于不動
產(chǎn)的說明》：截至評估基準(zhǔn)日 2017 年 5 月 31 日，申報評估的不動產(chǎn)
未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)，未設(shè)立其他擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)，不存在
被占用、拖欠稅費(fèi)、被查封等情況以及其他債權(quán)、債務(wù)。
(二) 評估范圍內(nèi)的投資性房地產(chǎn)：湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈
第四層、信息大廈 13C 單元、信息大廈 13D 單元其他投資性房地產(chǎn)均
已出租給委托方關(guān)聯(lián)單位廈門信達(dá)免稅商場有限公司，租賃期自 2014
年 8 月 1 日起至 2017 年 7 月 31 日止。根據(jù)委托方出具的《關(guān)于不動
產(chǎn)的說明》：上述房產(chǎn)為關(guān)聯(lián)企業(yè)租賃使用，且剩余租賃期很短，可
隨時解除合同。本次評估不考慮評估剩余租賃期對評估對象評估值的
影響。
(三) 評估范圍內(nèi)的投資性房地產(chǎn)：湖里區(qū)興隆路 27 號信息大廈
第三層，已出租給中國人保財產(chǎn)保險股份有限公司廈門分公司，租賃
期自 2015 年 4 月 1 日起至 2020 年 3 月 31 日止。根據(jù)委托方出具的《關(guān)
于不動產(chǎn)的說明》：上述房產(chǎn)人保財產(chǎn)保險股份公司廈門分公司在剩
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
余租約期內(nèi)需繼續(xù)租賃使用。本次評估已考慮了剩余租約期內(nèi)租金水
平與市場租金水平的差異對評估對象評估值的影響。
(四) 評估范圍內(nèi)的投資性房地產(chǎn)：湖里區(qū)興隆路 31 號信宏大廈
第二層，已出租給興業(yè)證券興隆路證券營業(yè)部，租賃期自 2011 年 5
月 31 日起至 2017 年 10 月 31 日止。根據(jù)委托方出具的《關(guān)于不動產(chǎn)
的說明》：上述房產(chǎn)興業(yè)證券興隆路證券營業(yè)部租約滿不繼續(xù)租賃使
用。由于剩余租約期很短，且租約租金水平與市場租金水平差異不大，
本次評估不考慮剩余租約期內(nèi)租金水平與市場租金水平的差異對評
估對象評估值的影響。
(五) 根據(jù)《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》，
產(chǎn)權(quán)持有單位和相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供評估對象法律權(quán)屬等資料，并對
所提供的評估對象法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)
任；注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任是對該資料及其來源進(jìn)行必要的查驗和披
露，不代表對評估對象的權(quán)屬提供任何保證，對評估對象法律權(quán)屬進(jìn)
行確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。
評估報告使用者應(yīng)注意以上的特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的
影響。
十二、評估報告使用限制說明
(一) 本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
(二) 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
(三) 本評估報告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者被披露于
公開媒體，需評估機(jī)構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事
方另有約定的除外。
(四) 本評估報告經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或所出資企業(yè)備案(或
核準(zhǔn))后方可正式使用。
(五) 本報告評估結(jié)論的使用有效期自評估基準(zhǔn)日 2017 年 5 月 31
日起一年有效。
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27號 及湖里 區(qū)興隆路 31號 的不動產(chǎn)評估報告
十三、評估報告 日
本評估報告提出日期為 ⒛17年 7月 3日 。
法定代表人:權(quán) 忠光
、
資產(chǎn)評估師 凌茂書
: l
孓產(chǎn)評估師 鄭明豐
:
槲
北京 中企 甑
酋。lL,。 .。 。丿
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
廈門信達(dá)股份有限公司擬處置位于廈門市湖里區(qū)興隆路 27 號及湖里區(qū)興隆路 31 號的不動產(chǎn)評估報告
評估報告附件
附件一、 經(jīng)濟(jì)行為文件
附件二、 委托方法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
附件三、 評估對象涉及的資產(chǎn)權(quán)屬證明資料
附件四、 委托方的承諾函
附件五、 業(yè)務(wù)約定書
附件六、 簽字資產(chǎn)評估師的承諾函
附件七、 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司資產(chǎn)評估資格證書
復(fù)印件
附件八、 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司證券業(yè)資質(zhì)證書復(fù)
印件
附件九、 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印
件
附件十、 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司評估人員職業(yè)資格
證書登記卡復(fù)印件
北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
資 產(chǎn) 評 估 結(jié) 果 匯 總 表
評估基準(zhǔn)日:2017年5月31日
產(chǎn)權(quán)持有者：廈門信達(dá)股份有限公司 金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率％
項 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流動資產(chǎn) 1 0.00
非流動資產(chǎn) 2 4,322.39 12,710.19 8,387.80 194.05
其中：長期股權(quán)投資 3 0.00
投資性房地產(chǎn) 4 1,046.93 4,970.32 3,923.39 374.75
固定資產(chǎn) 5 2,161.67 7,739.87 5,578.20 258.05
在建工程 6 0.00
無形資產(chǎn) 7 1,113.79 0.00 -1,113.79 -100.00
其中：土地使用權(quán) 8 1,113.79 0.00 -1,113.79 -100.00
其他非流動資產(chǎn) 9 0.00
資產(chǎn)總計 10 4,322.39 12,710.19 8,387.80 194.05
流動負(fù)債 11 0.00
非流動負(fù)債 12 0.00
負(fù)債合計 13 0.00 0.00 0.00
凈資產(chǎn) 14 4,322.39 12,710.19 8,387.80 194.05
共6頁，第1頁 評估機(jī)構(gòu)：北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
評估結(jié)果匯總表
評估基準(zhǔn)日:2017年5月31日
產(chǎn)權(quán)持有者：廈門信達(dá)股份有限公司 金額單位：人民幣萬元
賬面價值
序號 資產(chǎn)項目 評估值 增值額 增值率% 備注
原值 凈值
一 固定資產(chǎn)-房屋建筑物 3,831.12 2,161.67 7,739.87 5,578.20 258.05
二 固定資產(chǎn)-機(jī)器設(shè)備
三 投資性房地產(chǎn)-房屋建筑物 1,775.26 1,046.93 4,970.32 3,923.39 374.75
四 無形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 1,539.49 1,113.79 0.00 (1,113.79) -100.00
合 計 7,145.87 4,322.39 12,710.19 8,387.80 194.05
評估機(jī)構(gòu)：北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
共6頁，第2頁
投資性房地產(chǎn)-房屋建筑物評估明細(xì)表
評估基準(zhǔn)日:2017年5月31日
產(chǎn)權(quán)持有者：廈門信達(dá)股份有限公司 金額單位：人民幣元
建筑物 建筑占地 房屋主 賬面價值
所占宗地情況 評估價值
土地批準(zhǔn) 土地批 或資產(chǎn) 房屋產(chǎn) 建筑 建筑面 積/分?jǐn)偼? 體建成
序號 對應(yīng)土地證編號 房產(chǎn)證編號 房產(chǎn)證證載權(quán)利人 取得日期 房屋用途 詳細(xì)地址 層數(shù) 層次 增值率% 備注
宗地 使用期限 準(zhǔn)用途 項目名 權(quán)來源 結(jié)構(gòu) 積(m2) 地面積 日期(年/ 成新
宗地面積 原值 凈值 原值 凈值
性質(zhì) 稱 (m2) 月) 率%
2010/12/28-
1 6,993.77 出讓 辦公 廈國土房證第00856530號 廈國土房證第00856530號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第三層 1987年自建 鋼混 1,059.25 389.86 13 3 1987/12 4,061,166.43 2,184,053.98 8,484,590.00 8,484,590.00 288.48 已設(shè)定
2034/06/12 抵押
2010/12/28-
2 6,993.77 出讓 辦公 廈國土房證第00856520號 廈國土房證第00856520號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第四層 1987年自建 鋼混 1,059.25 389.86 13 4 1987/12 4,063,662.43 2,187,955.41 8,982,440.00 8,982,440.00 310.54 已設(shè)定
2034/06/12 抵押
2010/12/28-
3 6,993.77 出讓 辦公 廈國土房證第00856213號 廈國土房證第00856213號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號信息大廈13C單元 1987年自建 鋼混 81.16 29.87 13 13 1987/12 373,446.63 233,342.82 788,060.00 788,060.00 237.73 已設(shè)定
2034/06/12 抵押
2010/12/28-
4 6,993.77 出讓 辦公 廈國土房證第00856181號 廈國土房證第00856181號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號信息大廈13D單元 1987年自建 鋼混 127.36 46.88 13 13 1987/12 586,029.61 366,172.25 1,237,050.00 1,237,050.00 237.83 已設(shè)定
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
5 6,993.77 出讓 辦公 廈國土房證第00856217號 廈國土房證第00856217號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號信息大廈13G1單元 1987年自建 鋼混 80.96 29.80 13 13 1987/12 372,526.36 232,767.74 779,640.00 779,640.00 234.94
2034/06/12 抵押
2010/12/28-
6 6,993.77 出讓 辦公 廈國土房證第00856207號 廈國土房證第00856207號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號信息大廈13G2單元 1987年自建 鋼混 85.99 31.65 13 13 1987/12 395,671.21 247,229.53 820,340.00 820,340.00 231.81 已設(shè)定
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
7 6,993.77 出讓 辦公 廈國土房證第00856216號 廈國土房證第00856216號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號信息大廈13H單元 1987年自建 鋼混 79.65 29.32 13 13 1987/12 366,498.57 229,001.40 759,860.00 759,860.00 231.81
2034/06/12 抵押
1991/12/1- 商業(yè)服
8 4,465.00 出讓 廈地房證第00007886號 廈地房證第00007886號 廈門信達(dá)股份有限公司 信宏大廈 1994年 商場及辦公湖里區(qū)興隆路31號信宏大廈二樓1994年自建 鋼混 3,043.85 455.10 13 2 1994/12 7,533,619.90 4,788,816.04 27,851,200.00 27,851,200.00 481.59
2061/11/30 務(wù)業(yè)
12
13
14
15
16
合 計 5,617.47 1,402.34 17,752,621.14 10,469,339.17 49,703,180.00 49,703,180.00 374.75
產(chǎn)權(quán)持有者填表人：邱凱松 評估人員：凌茂書 吳佰靈
填表日期：2017年6月19日
共6頁，第3頁
固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細(xì)表
評估基準(zhǔn)日:2017年5月31日
產(chǎn)權(quán)持有者：廈門信達(dá)股份有限公司 金額單位：人民幣元
所占宗地情況 建筑占地 賬面價值 評估價值
土地批準(zhǔn) 建筑物或資 房屋 房屋產(chǎn) 建筑 建筑面 積/分?jǐn)偼?br/>序號 對應(yīng)土地證編號 房產(chǎn)證編號 房產(chǎn)證證載權(quán)利人 取得日期 詳細(xì)地址 層數(shù) 層次 增值率% 備注
宗地 使用期限 產(chǎn)項目名稱 用途 權(quán)來源 結(jié)構(gòu) 積(m2) 地面積
宗地面積 原值 凈值 原值 成新率% 凈值
性質(zhì) (m2)
2010/12/28 已設(shè)定
1 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856523號 廈國土房證第00856523號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第五層 1987年自建 鋼混 1,059.25 389.86 13 5 4,066,144.43 2,153,042.12 9,024,810.00 9,024,810.00 319.17
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
2 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856524號 廈國土房證第00856524號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第六層 1987年自建 鋼混 1,059.25 389.86 13 6 3,931,000.00 2,502,035.45 9,067,180.00 9,067,180.00 262.39
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
3 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856528號 廈國土房證第00856528號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第七層 1987年自建 鋼混 1,023.03 376.53 13 7 4,376,389.63 2,351,993.32 8,808,290.00 8,808,290.00 274.50
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
4 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856218號 廈國土房證第00856218號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第8B單元 1987年自建 鋼混 119.97 44.16 13 8 516,283.40 249,185.24 1,119,320.00 1,119,320.00 349.19
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
5 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856226號 廈國土房證第00856226號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第8C單元 1987年自建 鋼混 120.76 44.45 13 8 519,683.12 250,826.16 1,126,690.00 1,126,690.00 349.19
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
6 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856225號 廈國土房證第00856225號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第8F1單元 1987年自建 鋼混 79.72 29.34 13 8 343,070.04 165,583.47 736,610.00 736,610.00 344.86
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
7 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856220號 廈國土房證第00856220號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第8F2單元 1987年自建 鋼混 80.95 29.79 13 8 348,363.27 168,138.26 748,070.00 748,070.00 344.91
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
8 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856219號 廈國土房證第00856219號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第8G單元 1987年自建 鋼混 85.99 31.65 13 8 370,052.59 178,606.65 794,550.00 794,550.00 344.86
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
9 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856527號 廈國土房證第00856527號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第十一層 1987年自建 鋼混 982.75 361.71 13 11 4,386,345.83 2,733,505.89 8,628,550.00 8,628,550.00 215.66
-2034/6/12 抵押
2010/12/28 已設(shè)定
10 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856526號 廈國土房證第00856526號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號第十二層 1987年自建 鋼混 982.75 361.71 13 12 4,388,828.44 2,522,424.51 8,667,860.00 8,667,860.00 243.63
-2034/6/12 抵押
地下
2010/12/28
11 6,993.77 出讓 廈國土房證第00856161號 廈國土房證第00856161號 廈門信達(dá)股份有限公司 信息大廈-電腦樓 1987年 辦公 湖里區(qū)興隆路27號地下室及1-8層（含屋頂） 1987年自建 鋼混 4,174.21 1,547.35 8 室及1- 15,065,041.89 8,341,337.11 28,676,800.00 28,676,800.00 243.79
-2034/6/12
8層
12
13
合 計 9,768.63 3,606.41 38,311,202.64 21,616,678.18 77,398,730.00 77,398,730.00 258.05
產(chǎn)權(quán)持有者填表人：邱凱松 評估人員：凌茂書 吳佰靈
填表日期：2017年6月19日
土地使用權(quán)評估明細(xì)表
評估基準(zhǔn)日:2017年5月31日
產(chǎn)權(quán)持有者：廈門信達(dá)股份有限公司 金額單位：人民幣元
土地面 土地權(quán) 土地 土地使用 剩余使 他項權(quán) 評估價
序號 土地權(quán)證編號 宗地名稱 土地使用者 土地位置 原始入帳價值 賬面價值 增值率% 備注
積(m2) 屬性質(zhì) 用途 期限 用年限 利 值
2010/12/28- 已設(shè)定
1 廈國土房證第00856530號 興隆路27號信息大廈第三層分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 389.86 出讓 辦公 17.04 1,321,236.95 955,887.50 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
2 廈國土房證第00856520號 興隆路27號信息大廈第四層分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 389.86 出讓 辦公 17.04 1,321,236.95 955,887.50 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
3 廈國土房證第00856523號 興隆路27號信息大廈第五層分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 389.86 出讓 辦公 17.04 1,321,236.95 955,887.50 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
4 廈國土房證第00856524號 興隆路27號信息大廈第六層分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 389.86 出讓 辦公 17.04 1,321,236.95 955,887.50 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
5 廈國土房證第00856528號 興隆路27號信息大廈第七層分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 376.53 出讓 辦公 17.04 1,276,058.57 923,201.88 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
6 廈國土房證第00856218號 興隆路27號信息大廈第8B單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 44.16 出讓 辦公 17.04 149,642.48 108,263.23 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
7 廈國土房證第00856226號 興隆路27號信息大廈第8C單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 44.45 出讓 辦公 17.04 150,627.87 108,976.14 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
8 廈國土房證第00856225號 興隆路27號信息大廈第8F1單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 29.34 出讓 辦公 17.04 99,437.35 71,940.86 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
9 廈國土房證第00856220號 興隆路27號信息大廈第8F2單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 29.79 出讓 辦公 17.04 100,971.57 73,050.83 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
10 廈國土房證第00856219號 興隆路27號信息大廈第8G單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 31.65 出讓 辦公 17.04 107,258.12 77,599.02 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
11 廈國土房證第00856527號 興隆路27號信息大廈第十一層分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 361.71 出讓 辦公 17.04 1,225,816.02 886,852.44 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
12 廈國土房證第00856526號 興隆路27號信息大廈第十二層分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 361.71 出讓 辦公 17.04 1,225,816.02 886,852.44 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
13 廈國土房證第00856213號 興隆路27號信息大廈13C單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 29.87 出讓 辦公 17.04 101,233.51 73,240.34 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
14 廈國土房證第00856181號 興隆路27號信息大廈13D單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 46.88 出讓 辦公 17.04 158,860.27 114,932.11 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
15 廈國土房證第00856217號 興隆路27號信息大廈13G1單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 29.80 出讓 辦公 17.04 100,984.04 73,059.86 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
16 廈國土房證第00856207號 興隆路27號信息大廈13G2單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 31.65 出讓 辦公 17.04 107,258.12 77,599.02 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
2010/12/28- 已設(shè)定
17 廈國土房證第00856216號 興隆路27號信息大廈13H單元分?jǐn)偼恋?廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 29.32 出讓 辦公 17.04 99,350.03 71,877.69 - -100.00 已并入房屋價值
2034/06/12 抵押
共6頁，第5頁
土地使用權(quán)評估明細(xì)表
評估基準(zhǔn)日:2017年5月31日
產(chǎn)權(quán)持有者：廈門信達(dá)股份有限公司 金額單位：人民幣元
土地面 土地權(quán) 土地 土地使用 剩余使 他項權(quán) 評估價
序號 土地權(quán)證編號 宗地名稱 土地使用者 土地位置 原始入帳價值 賬面價值 增值率% 備注
積(m2) 屬性質(zhì) 用途 期限 用年限 利 值
興隆路27號地下室及1-8層(含屋 2010/12/28-
18 廈國土房證第00856161號 廈門信達(dá)股份有限公司 湖里區(qū)興隆路27號 1,547.35 出讓 辦公 17.04 5,206,627.80 3,766,887.11 - -100.00 已并入房屋價值
頂)分?jǐn)偼恋? 2034/06/12
19
合 計 4,553.65 15,394,889.57 11,137,882.96 - -100.00
產(chǎn)權(quán)持有者填表人：邱凱松 評估人員：凌茂書 吳佰靈
填表日期：2017年6月19日
共6頁，第6頁