佛山電器照明股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購涉及的
深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值
資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 書
同致信德評報(bào)字（2016）第193號
共三冊第一冊
TONGZHIXINDE(BEIJING) ASSETS APPRAISAL CO., LTD.
同致信德（北京）資產(chǎn)評估有限公司
二〇一六年七月十八日
佛山電器照明股份有限公司擬股權(quán)收購 資產(chǎn)評估報(bào)告書
第一冊 評估報(bào)告目錄
目 錄
聲 明 ........................................................................................................................ 5
資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要 ........................................................................................................ 7
資產(chǎn)評估報(bào)告書正文 ...................................................................................................... 10
一、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者
的概況 ......................................................................................................................................... 11
二、評估目的 ............................................................................................................................. 15
三、評估對象和評估范圍.......................................................................................................... 15
四、價(jià)值類型及定義 ................................................................................................................. 17
五、評估基準(zhǔn)日 ......................................................................................................................... 17
六、評估依據(jù) ............................................................................................................................. 18
七、評估方法 ............................................................................................................................. 20
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況.................................................................................................. 24
九、評估假設(shè) ............................................................................................................................. 25
十、評估結(jié)論 ............................................................................................................................. 26
十一、特別事項(xiàng)說明 ................................................................................................................. 27
十二、評估報(bào)告使用限制說明.................................................................................................. 29
十三、評估報(bào)告日 ..................................................................................................................... 29
資產(chǎn)評估報(bào)告書附件 ...................................................................................................... 31
附件一：與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件復(fù)印件 .............................................................. 32
附件二：委托方和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 .............................................................. 33
附件三：評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料 .......................................................................... 34
附件四：委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函 .................................................................................. 35
附件五：簽字注冊資產(chǎn)評估師的承諾函 .................................................................................. 36
附件六：評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件.......................................................................................... 37
附件七：評估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件 .......................................................................... 38
附件八：簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件 ...................................................................... 39
附件九：重要取價(jià)依據(jù)（合同、協(xié)議）復(fù)印件 ...................................................................... 40
第二冊評估說明目錄
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佛山電器照明股份有限公司擬股權(quán)收購 資產(chǎn)評估報(bào)告書
第一部分 評估說明使用范圍的聲明
第二部分企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明
一、委托方
二、被評估企業(yè)
三、主要會計(jì)政策
四、其他報(bào)告使用者及相關(guān)當(dāng)事方
五、關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說明
六、關(guān)于評估目的的說明
七、關(guān)于評估對象和評估范圍的說明
八、關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明
九、可能影響評估工作的重大事項(xiàng)的說明
十、資產(chǎn)負(fù)債清查情況的說明
十一、資料清單
第三部分資產(chǎn)評估說明
一、評估對象與評估范圍的說明
二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說明
三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估技術(shù)說明
（一）流動資產(chǎn)評估技術(shù)說明
（二）長期投資評估說明
（三）設(shè)備類資產(chǎn)評估技術(shù)說明
（四）房屋建筑物及構(gòu)筑物評估技術(shù)說明
（五）長期待攤費(fèi)用評估技術(shù)說明
（六）遞延所得稅資產(chǎn)評估技術(shù)說明
（七）流動負(fù)債和非流動負(fù)債的評估說明
第四部分評估結(jié)論及其分析
一、資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)論
二、特別事項(xiàng)說明
第三冊評估結(jié)果明細(xì)表及匯總表目錄
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一、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表（萬元）
二、資產(chǎn)評估結(jié)果分類匯總表
三、流動資產(chǎn)評估匯總表
1、現(xiàn)金評估明細(xì)表
2、銀行存款評估明細(xì)表
3、應(yīng)收帳款評估明細(xì)表
4、預(yù)付賬款評估明細(xì)表
5、其他應(yīng)收款評估明細(xì)表
6、其他流動資產(chǎn)評估明細(xì)表
7、存貨評估匯總表
（1）存貨——產(chǎn)成品評估明細(xì)表
四、非流動資產(chǎn)評估匯總表
1、長期投資匯總表
（1）可供出售金融資產(chǎn)評估匯總表
（2）長期股權(quán)投資評估匯總表
（3）投資性房地產(chǎn)評估明細(xì)表
2、固定資產(chǎn)評估分類匯總表
（1）固定資產(chǎn)——房屋建筑物評估明細(xì)表
（2）固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施評估明細(xì)表
（3）固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備評估明細(xì)表
（4）固定資產(chǎn)——車輛評估明細(xì)表
（5）固定資產(chǎn)——電子設(shè)備評估明細(xì)表
3、遞延所得稅資產(chǎn)清查評估明細(xì)表
五、流動負(fù)債評估匯總表
1、短期借款評估明細(xì)表
4、應(yīng)付帳款評估明細(xì)表
5、預(yù)收款項(xiàng)評估明細(xì)表
6、應(yīng)付職工薪酬評估明細(xì)表
7、應(yīng)交稅費(fèi)評估明細(xì)表
8、應(yīng)付利息評估明細(xì)表
9、應(yīng)付股息（應(yīng)付利潤）評估明細(xì)表
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10、其他應(yīng)付款評估明細(xì)表
六、非流動負(fù)債評估匯總表
1、長期借款評估明細(xì)表
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聲 明
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注冊資產(chǎn)評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、
客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，
并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）
申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委
托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]
有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、我們已對評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估
對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法
律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請委托方及相關(guān)
當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求。
五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限
制，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及
其對評估結(jié)論的影響。
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資產(chǎn)評估報(bào)告書摘要
佛山電器照明股份有限公司擬進(jìn)行股權(quán)收購涉及的
深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值
資 產(chǎn) 評 估 報(bào) 告 書
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重要提示
以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告書，欲了解本評估項(xiàng)
目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告書全文。
摘 要
同致信德（北京）資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱 “本公司 ”）接受佛山電器照明
股份有限公司（以下簡稱 “佛山照明”）的委托，對佛山照明擬進(jìn)行股權(quán)收購涉及的深
圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“南和通訊”）的股東全部權(quán)益價(jià)值完成必要的
評估程序，按資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托書的約定，出具資產(chǎn)評估報(bào)告書?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及
評估結(jié)果摘要報(bào)告如下：
一、委托方和其他評估報(bào)告使用者：
委托方一：佛山照明
委托方二：南和通訊
其他評估報(bào)告使用者：除委托方外，國家法律、法規(guī)規(guī)定為實(shí)現(xiàn)本次評估目的相關(guān)
經(jīng)濟(jì)行為而需要使用本報(bào)告的其他評估報(bào)告使用者。
二、被評估企業(yè)：南和通訊
三、評估目的：為佛山照明擬收購南和通訊部分股權(quán)提供價(jià)值參考依據(jù)。該經(jīng)濟(jì)行
為是依據(jù)《深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司董事會決議》和《關(guān)于南和公司劃撥用地更新
改造項(xiàng)目的審核意見》而進(jìn)行的。
四、評估對象和范圍：評估對象為南和通訊股東全部權(quán)益價(jià)值。評估范圍為截止 2016
年 4 月 30 日經(jīng)審計(jì)后的南和通訊全部資產(chǎn)和負(fù)債。
五、價(jià)值類型：市場價(jià)值
六、評估基準(zhǔn)日及有效期：評估基準(zhǔn)日為 2016 年 4 月 30 日，評估結(jié)論的有效使用
期為一年，即自 2016 年 4 月 30 日至 2017 年 4 月 29 日。
七、評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）
八、評估結(jié)論：經(jīng)評估，南和通訊于評估基準(zhǔn)日 2016 年 4 月 30 日的資產(chǎn)、負(fù)債評
估結(jié)果如下所述：資產(chǎn)賬面值為 17,094.32 萬元，評估值為 204,543.88 萬元，評估增值
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187,449.56 萬元，增值率 1,096.56%；負(fù)債賬面值為 15,738.26 萬元，評估值為 15,738.26
萬元；凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）賬面值為 1,356.06 萬元，評估值為 188,805.62 萬元，評估
增值 187,449.56 萬元，增值率為 13,823.10%。具體結(jié)果見下表：
金額單位：人民幣萬元
賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率％
項(xiàng) 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流動資產(chǎn) 8,619.35 8,356.10 -236.25 -3.05
2 非流動資產(chǎn) 8,474.97 196,675.15 187,712.81 2,214.91
3 其中：可供出售金融資產(chǎn) 131.15 131.15 -
4 長期股權(quán)投資 6,206.02 8,516.39 2,310.37 37.23
5 投資性房地產(chǎn) 64.92 1,391.03 1,326.11 2,042.68
6 固定資產(chǎn) 1,777.38 186,140.66 184,362.72 10,372.76
7 長期待攤費(fèi)用 176.48 - -176.48 -100.00
8 遞延所得稅資產(chǎn) 119.02 9.11 -109.91
9 資產(chǎn)總計(jì) 17,094.32 204,543.88 187,449.56 1,096.56
10 流動負(fù)債 12,233.26 12,233.26 -
11 非流動負(fù)債 3,505.00 3,505.00 -
12 負(fù)債合計(jì) 15,738.26 15,738.26 -
13 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 1,356.06 188,805.62 187,449.56 13,823.10
本次評估的企業(yè)價(jià)值為股東全部權(quán)益價(jià)值，對控股子公司的評估未考慮其中的少數(shù)
股東權(quán)益價(jià)值對評估結(jié)果的影響。
本評估報(bào)告僅供委托方為實(shí)現(xiàn)評估目的使用，未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同
意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)
事方另有約定的除外。
特別事項(xiàng)說明：報(bào)告使用者在使用本評估報(bào)告時(shí)請關(guān)注資產(chǎn)評估報(bào)告正文中的特別
事項(xiàng)說明。
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資產(chǎn)評估報(bào)告書正文
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深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值
資產(chǎn)評估報(bào)告書
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股份有限公司（以下簡稱 “ 佛山照明 ” ）和深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱
“南和通訊”）的共同委托，根據(jù)中華人民共和國有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客
觀、科學(xué)、公正的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對佛山照明擬進(jìn)行股權(quán)收購所涉及
的深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評估。本公司評估人員按照
必要的程序，對委托評估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地勘查、市場調(diào)查與詢證，對委估企業(yè)
的股東全部權(quán)益價(jià)值在 2016 年 4 月 30 日所表現(xiàn)的市場價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)
評估情況及評估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告
使用者的概況
（一）委托方概況
委托方一：
名 稱：佛山電器照明股份有限公司（以下簡稱 “ 佛山照明 ” ）
住 所：廣東省佛山市禪城區(qū)汾江北路 64 號
法定代表人：何勇
注冊資本：壹拾貳億柒仟貳佰壹拾叁萬貳仟捌佰陸拾捌元人民幣
公司類型：股份有限公司（中外合資、上市）
經(jīng)營范圍：研究、開發(fā)、生產(chǎn)電光源產(chǎn)品、電光源設(shè)備、電光源配套器件、電光源
原材料、燈具及配件、可視門鈴及配件、電工材料、機(jī)動車配件，在國內(nèi)外市場上銷售
上述產(chǎn)品；有關(guān)的工程安裝、咨詢業(yè)務(wù)；
委托方二：
企業(yè)名稱：深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱 “ 南和通訊 ” ）
住 所：深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)布沙路 100 號
法定代表人：何勇
注冊資本：人民幣 6333 萬元
企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（臺港澳與境內(nèi)合資）
經(jīng)營范圍：生產(chǎn)經(jīng)營電子產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、塑膠制品、模具制品、無線電發(fā)射設(shè)備、
手機(jī)（移動電話機(jī)）、LED 燈照明產(chǎn)品；以上商品的進(jìn)出口及相關(guān)配套業(yè)務(wù)（不涉及國
營貿(mào)易管理商品,涉及配額、許可證管理及其它專項(xiàng)規(guī)定管理的商品，按國家有關(guān)規(guī)定辦
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佛山電器照明股份有限公司擬股權(quán)收購 資產(chǎn)評估報(bào)告書
理申請）；龍崗區(qū)南灣街道布沙路 100 號自有廠房及配套宿舍租賃業(yè)務(wù)。
委托方一和委托方二均為廣東省電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司控股子公司，二者為關(guān)
聯(lián)方。
（二）被評估企業(yè)概況
企業(yè)名稱：深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱 “ 南和通訊 ” ）
住 所：深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)布沙路 100 號
法定代表人：何勇
注冊資本：人民幣 6333 萬元
企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（臺港澳與境內(nèi)合資）
經(jīng)營范圍：生產(chǎn)經(jīng)營電子產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、塑膠制品、模具制品、無線電發(fā)射設(shè)備、
手機(jī)（移動電話機(jī)）、LED 燈照明產(chǎn)品；以上商品的進(jìn)出口及相關(guān)配套業(yè)務(wù)（不涉及國
營貿(mào)易管理商品,涉及配額、許可證管理及其它專項(xiàng)規(guī)定管理的商品，按國家有關(guān)規(guī)定辦
理申請）；龍崗區(qū)南灣街道布沙路 100 號自有廠房及配套宿舍租賃業(yè)務(wù)。
企業(yè)歷史沿革及股權(quán)結(jié)構(gòu)
南和通訊 1983 年 12 月 21 日由深圳市原工商行政管理局（現(xiàn)為深圳市市場監(jiān)督管
理局）批準(zhǔn)設(shè)立。原始發(fā)起股東為 3 個(gè)：廣東省電子工業(yè)總公司、廣東省和平縣工業(yè)發(fā)
展總公司及深圳市盛興華實(shí)業(yè)發(fā)展公司，后經(jīng)多次變更，評估基準(zhǔn)日南和通訊股東共為
3 個(gè)，各股東的投資額和持股比例分別為：
A、百雅有限公司 3865.00 萬元；
B、 深圳市達(dá)利和科技有限公司 1759.95 萬元；
C、 廣東省電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司 708.05 萬元。
公司組織機(jī)構(gòu)圖
深圳市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司
組 織 架 構(gòu) 圖
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佛山電器照明股份有限公司擬股權(quán)收購 資產(chǎn)評估報(bào)告書
南和公司
董事會
總經(jīng)理
財(cái)務(wù)總監(jiān) 總經(jīng)理
助理
副總經(jīng)理
行政部 綜合管理部 產(chǎn)品事業(yè)部
部長 部長 總經(jīng)理
設(shè)備 物業(yè) 安全
財(cái)務(wù)部 行政部 外經(jīng)辦 開發(fā)部 采購部 PMC部 生產(chǎn)部 品質(zhì)部 市場部
管理 管理 管理
對外長期投資
南和通訊至評估基準(zhǔn)日長期投資主要有 10 項(xiàng)長期股權(quán)投資等，其中長期股權(quán)投資
合作單位—深圳南雅電子廠已停業(yè)，其他公司在正常經(jīng)營中，詳見長期股權(quán)投資。
南和通訊資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況
經(jīng)瑞華會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)并出具了瑞華專審字【2016】48220001 號審計(jì)報(bào)告，截止
評估基準(zhǔn)日 2016 年 4 月 30 日， 南和通訊資產(chǎn)總額為 17,094.32 萬元，負(fù)債總額為
15,738.26 萬元，凈資產(chǎn)總額為 1,356.06 萬元。
南和通訊近前 3 年及評估基準(zhǔn)日業(yè)經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況如下表：
金額單位：人民幣元
項(xiàng)目名稱 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 4 月 30 日
流動資產(chǎn)合計(jì) 61,518,621.69 126,206,563.83 88,827,712.77 86,193,479.45
非流動資產(chǎn)合計(jì) 81,924,181.26 80,224,706.84 85,144,201.95 84,749,770.43
資產(chǎn)總計(jì) 143,442,802,.95 206,431,270.67 173,971,914.72 170,943,249.88
流動負(fù)債合計(jì) 81,822,666.77 137,438,586.00 114,795,353.48 122,332,634.43
非流動負(fù)債合計(jì) 30,940,000.00 37,950,000.00 38,650,000.00 35,050,000.00
負(fù)債總計(jì) 112,762,666.77 175,388,586.00 153,445,353.48 157,382,634.43
所有者權(quán)益合計(jì) 30,680,136.18 31,042,684.67 20,526,561.24 13,560,615.45
負(fù)債和股東權(quán)益合計(jì) 143,442,802.95 206,431,270.67 173,971,914.72 170,943,249.88
2013 年度、2014 年度、2015 年度會計(jì)報(bào)表由瑞華會計(jì)師事務(wù)所深圳分所及國富浩
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會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行了年度審計(jì)。
南和通訊近前 3 年業(yè)經(jīng)審計(jì)的利潤狀況如下表：
金額單位：人民幣元
項(xiàng)目 2013年度 2014年度 2015年度
營業(yè)收入 93,674,930.25 111,307,914.09 90,058,127.69
減：總營業(yè)成本 93,549,914.85 112,153,923.48 91,421,100.56
營業(yè)利潤 387,751.89 -708,309.39 -776,172.87
加：營業(yè)外收入 6,207,775.09 1,079,341.26 604,363.84
減：營業(yè)外支出 103,146.66 8,483.38 239,296.00
利潤總額 6,492,380.32 362,548.49 -411,105.03
凈利潤 6,492,380.32 362,548.49 -411,105.03
主要產(chǎn)品品種
公司主要產(chǎn)品為：電子產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、無線電發(fā)射設(shè)備、手機(jī)（移動電話機(jī)）、
等產(chǎn)品。除主要產(chǎn)品品種外，還有出租深圳市龍崗區(qū)南灣街道布沙路 100 號自有廠房及
配套宿舍的租賃業(yè)務(wù)。
南和通訊廠區(qū)范圍用地?cái)M申請城市更新，得到廣晟、廣東省國資委等資產(chǎn)管理部門
的批復(fù)（詳見《關(guān)于南和公司劃撥用地更新改造項(xiàng)目的審核意見》）。深圳市南和通訊實(shí)
業(yè)有限公司已與天安數(shù)碼（集團(tuán)）有限公司簽訂合作協(xié)議，根據(jù)《深圳市龍崗區(qū)南和工
業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目合作協(xié)議書》南和工業(yè)廠區(qū)涉及的項(xiàng)目地塊（出讓用地面積 49009.8
平方米和劃撥用地 22340.8 平方米）及地上建筑物（有房產(chǎn)證建筑面積 57447 平方米及
臨時(shí)性建筑等建筑面積 6522 平方米）進(jìn)行城市更新，更新方向?yàn)楣じ墓ぃ赂脑焱?br/>成后，南和通訊實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)得的回遷物業(yè)功能為工業(yè)樓宇及配套物業(yè)。本次回遷面
積持有房產(chǎn)證的搬遷物業(yè)建筑面積共計(jì) 57447 平方米，按一比一點(diǎn)二（1:1.2）的比例
補(bǔ)償回遷物業(yè)建筑面積共計(jì) 68936.4 平方米，臨時(shí)建筑物建筑面積共計(jì) 6522 平方米，
按一比零點(diǎn)八（1:0.8）的比例補(bǔ)償回遷物業(yè)建筑面積共計(jì) 5217.6，合計(jì)回遷建筑面積
74154 平方米。劃撥地現(xiàn)狀是未利用的山坡綠地和廠區(qū)大門入口旁三角地，協(xié)議約定申
請納入城市更新范圍，如不能獲批，則繼續(xù)作為城市更新項(xiàng)目的綠地配套。
本項(xiàng)目于 2016 年 2 月 18 日列入深圳市規(guī)劃國土資源委員會公告的《2016 年深圳市
城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，擬更新方向?yàn)樾滦彤a(chǎn)業(yè)等功能；于 2016 年 3 月取得《深
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圳市二 O 一六年度重大項(xiàng)目證書》（有效期限 2016 年 3 月至 2017 年 3 月）。城市更新單
元專項(xiàng)規(guī)劃正在報(bào)批中，尚未得到深圳市規(guī)劃國土委的批準(zhǔn)。具體規(guī)劃指標(biāo)尚不能明確，
如工業(yè)樓宇和配套物業(yè)比例、建筑覆蓋率、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、高度等等均未確定，本
項(xiàng)目城市更新規(guī)劃用地面積為南和通訊公司廠區(qū)內(nèi)出讓用地面積 49009.8 平方米，暫不
考慮廠區(qū)外的劃撥用地綠地面積，規(guī)劃容積率暫按 4.0 取值，南和公司不投入任何資金，
建設(shè)完成后，南和公司享有回遷建筑面積 74154 平方米。且根據(jù)合作協(xié)議，回遷物業(yè)主
要為發(fā)展總部性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)大廈（暫定名南和大廈），回遷物業(yè)暫按產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)評估。
二、評估目的
為佛山照明擬收購南和通訊部分股權(quán)提供價(jià)值參考依據(jù)。該經(jīng)濟(jì)行為是依據(jù)《深圳
市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司董事會決議》和《關(guān)于南和公司劃撥用地更新改造項(xiàng)目的審核
意見》而進(jìn)行的。
三、評估對象和評估范圍
（一）本次企業(yè)價(jià)值評估對象
本次企業(yè)價(jià)值評估對象為南和通訊股東全部權(quán)益價(jià)值。
（二）納入評估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債情況
本次評估范圍是截止 2016 年 4 月 30 日南和通訊經(jīng)瑞華會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的全部資
產(chǎn)和負(fù)債。具體情況如下：
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng) 目 賬面價(jià)值
1 流動資產(chǎn) 8,619.35
2 非流動資產(chǎn) 8,474.97
3 其中:可供出售金融資產(chǎn) 131,15
4 長期股權(quán)投資 6,206.02
5 投資性房地產(chǎn) 64.92
6 固定資產(chǎn) 1,777.38
7 長期待攤費(fèi)用 176,.48
8 遞延所得稅資產(chǎn) 119.02
9 資產(chǎn)總計(jì) 17,094.32
10 流動負(fù)債 12,233.26
11 非流動負(fù)債 3,505.00
12 負(fù)債總計(jì) 15,738.26
13 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 1,356.06
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（三）主要資產(chǎn)的權(quán)益狀況、技術(shù)經(jīng)濟(jì)狀況、物理狀況和使用狀況如下：
1、房屋建筑物及投資性房產(chǎn)
本次列報(bào)的投資性房地產(chǎn)有 11 項(xiàng)，其中 9 項(xiàng)位于南和通訊廠區(qū)，擬拆除列入城市
更新范圍。
本次列報(bào)的固定資產(chǎn)中房屋構(gòu)筑物為 2 處共 39 項(xiàng)：1 處位于廠區(qū)內(nèi)，有 12 項(xiàng)構(gòu)筑
物（廠區(qū)內(nèi)改造、綠化、維修、球場、廣場、道路等）及 26 項(xiàng)房屋建筑物；1 處位于廠
區(qū)外，為 1 項(xiàng)房屋建筑物。
房屋建筑物具體為：
布吉鎮(zhèn)南嶺村南和通訊廠區(qū)內(nèi)主要房屋建筑物 26 項(xiàng)，其中 21 項(xiàng)有房地產(chǎn)證，5 項(xiàng)
未辦理房地產(chǎn)證；均擬拆除列入城市更新范圍。
羅湖區(qū)華麗路華麗西村 16 棟(原 44 棟)502 房 1 項(xiàng)，已辦理房地產(chǎn)證。
至評估基準(zhǔn)日南和通訊的房屋建筑物賬面價(jià)值如下：
金額單位：：人民幣元
賬面價(jià)值
科目名稱
原值 凈值
投資性房地產(chǎn) 2,414,938.38 649,225.20
固定資產(chǎn)-房屋建筑物 37,037,770.51 13,135,483.49
固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物 4,602,880.37 3,319,102.18
合計(jì) 44,055,589.26 17,103,810.87
2、設(shè)備類資產(chǎn)
設(shè)備類資產(chǎn)賬面值 5,066,862.75 元，賬面凈值 1,599,676.11 元，經(jīng)過盤點(diǎn)核實(shí)均
為企業(yè)資產(chǎn)。設(shè)備主要有機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備（詳見設(shè)備評估明細(xì)表），機(jī)器設(shè)
備電子設(shè)備在南和通訊河源廠區(qū)內(nèi)正常使用。
本次列報(bào)評估的車輛，均辦理了機(jī)動車輛行駛證及機(jī)動車輛登記證。
3、 長期投資
長期投資有可供出售金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資及投資性房地產(chǎn)。其中主要為長期股
權(quán)投資，南和通訊至評估基準(zhǔn)日共有 10 項(xiàng)長期股權(quán)投資，合作單位之一—深圳南雅電
子廠已停業(yè)，其他公司在正常經(jīng)營中，概況如下：
金額單位：人民幣元
序號 被投資單位名稱 投資比例% 賬面價(jià)值
1 河源市南和通訊實(shí)業(yè)有限公司 100 30,000,000.00
2 深圳市華順物業(yè)管理有限公司 45 225,000.00
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3 沙塘布村委會(水廠) 40 7,272,310.80
4 深圳市南和華毅塑膠制品有限公司 34.43 550,800.00
5 和平縣南雅電子科技有限公司 55 858,000.00
6 深圳市南和投資有限公司 100 5,780,100.00
7 深圳市南和移動通信科技股份有限公司 60 9,000,000.00
8 深圳市源寶科技開發(fā)有限公司 100 9,000,000.00
9 百雅亞洲有限公