眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
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本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制
深圳市新亞電子制程股份有限公司
擬增資所涉及的深圳市科素花崗玉有限公司
股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
眾聯(lián)評(píng)報(bào)字[2018]第 1089 號(hào)
（共 1 冊(cè)，第 1 冊(cè)）
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
2018 年 5 月 4 日
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
目 錄
第一部分、聲明.................................................................................................. 1
第二部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要......................................................................... 4
第三部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文......................................................................... 9
一、委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人................................................ 10
二、評(píng)估目的............................................................................................. 15
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍.........................................................................15
四、價(jià)值類型及其定義.............................................................................16
五、評(píng)估基準(zhǔn)日......................................................................................... 17
六、評(píng)估依據(jù)............................................................................................. 17
七、評(píng)估方法............................................................................................. 19
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況................................................................ 28
九、評(píng)估假設(shè)............................................................................................. 30
十、評(píng)估結(jié)論............................................................................................. 31
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明................................................................................. 31
十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明........................................................ 35
十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日.............................................................................36
第四部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件....................................................................... 38
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
第一部分、聲明
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
聲明
深圳市新亞電子制程股份有限公司：
一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)
布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。
二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)
評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違
反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。
本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用
人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)
人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。
本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，
評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)
價(jià)格的保證。
三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)
立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。
四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、
蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)
性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。
五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)
期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏
見(jiàn)。
六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；
已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所
涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提
請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。
七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的
假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
八、評(píng)估結(jié)論的使用在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的有效期內(nèi)有效。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用
者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用期
限。
九、未經(jīng)委托人書(shū)面許可，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評(píng)
估報(bào)告的內(nèi)容向第三方提供或者公開(kāi)，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。未征得資
產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開(kāi)媒體，法律、
行政法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事人另有約定的除外。
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
第二部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要
重要提示
本摘要內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和
正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受深圳市新亞電子制程股份有限公司的委托，按照
法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基
礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)深圳市新亞電子制程股份有限公司擬增資所
涉及的深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益在 2018 年 3 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行
了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要如下：
一、評(píng)估目的：為深圳市新亞電子制程股份有限公司擬對(duì)深圳市科素花崗玉有限
公司增資所涉及的深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益在 2018 年 3 月 31 日的市
場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。
二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益；
評(píng)估范圍是深圳市科素花崗玉有限公司審計(jì)后的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。具體范圍為委托
方及被評(píng)估單位提供的審計(jì)后“各類資產(chǎn)及負(fù)債評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”上所列內(nèi)容。
三、價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日：2018 年 3 月 31 日。
五、評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。
六、評(píng)估結(jié)論：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告采用收益法評(píng)估的結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。具體評(píng)估
結(jié)論如下：
截止評(píng)估基準(zhǔn)日 2018 年 3 月 31 日，深圳市科素花崗玉有限公司經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事
務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)后的總資產(chǎn)為 9,619.51 萬(wàn)元，總負(fù)債為 6,515.67 萬(wàn)元，
凈資產(chǎn)為 3,103.84 萬(wàn)元；評(píng)估后的股東全部權(quán)益為 22,486.53 萬(wàn)元，增值額為 19,382.69
萬(wàn)元，增值率為 624.47%。
七、評(píng)估結(jié)論的使用有效期：本報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用有效期為一年，即自 2018 年 3
月 31 日至 2019 年 3 月 30 日期間使用有效。
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
八、特別事項(xiàng)說(shuō)明：
1、權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形；
（1）子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司與上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司深圳
分行簽訂最高額抵押合同為深圳市新力達(dá)電子集團(tuán)有限公司抵押擔(dān)保，以公司位于博
羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)地段的宿舍和廠房抵押給上海浦東發(fā)展銀行股
份有限公司深圳分行，抵押期限：2017 年 8 月 29 日至 2020 年 8 月 28 日。具體情況
如下：
序號(hào) 名稱 產(chǎn)權(quán)證號(hào) 面積（㎡）
1 宿舍 A 棟 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021904 號(hào) 209.00
2 宿舍 B 棟 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021927 號(hào) 4,410.30
3 宿舍 C 棟 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021928 號(hào) 4,410.30
4 宿舍 D 棟 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021924 號(hào) 2,656.80
5 廠房一 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021917 號(hào) 13,313.20
6 廠房二 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021905 號(hào) 1,308.20
7 廠房三 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021919 號(hào) 1,308.20
8 廠房四 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021920 號(hào) 1,308.20
9 廠房五 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021909 號(hào) 11,060.44
10 廠房六 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021921 號(hào) 11,060.44
11 廠房七 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021929 號(hào) 11,060.44
12 廠房八 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021929 號(hào) 13,313.20
本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值的影響。
（2）子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司納入評(píng)估范圍內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備的輕型廂式貨
車 QL5042XHEWR（粵 B00M67）由深圳市新亞電子制程股份有限公司轉(zhuǎn)讓所得，轉(zhuǎn)讓時(shí)
未過(guò)戶，行駛證登記所有人為深圳市新亞電子制程股份有限公司。惠州市彩玉微晶新
材有限公司已提供聲明資產(chǎn)為惠州市彩玉微晶新材有限公司所有。
（3）子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司納入評(píng)估范圍內(nèi)房屋建筑物的高管區(qū)保
安室和東南出口保安室，均未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，房屋建筑物所占用土地已取得《國(guó)有
土地使用權(quán)證》，惠州市彩玉微晶新材有限公司已提供《未辦理產(chǎn)權(quán)聲明函》，聲明資
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
產(chǎn)為惠州市彩玉微晶新材有限公司所有，具體資產(chǎn)情況如下：
序號(hào) 名稱 結(jié)構(gòu) 面積（㎡） 位置
1 高管區(qū)保安室 磚混 25.87 博羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)
2 東南出口保安室 磚混 31.20 博羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)
上述高管區(qū)保安室和東南出口保安室納入評(píng)估范圍的建筑物，且建筑面積和性質(zhì)
以被評(píng)估單位提供的為準(zhǔn)，評(píng)估人員只對(duì)被評(píng)估單位提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核。本次評(píng)估
未考慮建筑面積、性質(zhì)是否精確和房屋建筑物產(chǎn)權(quán)瑕疵對(duì)評(píng)估值的影響。
2、未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素；
（1）本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)
行價(jià)格，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出
的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和
其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生
變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效；
（2）在執(zhí)行本次評(píng)估程序過(guò)程中，評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)
行必要的核查驗(yàn)證，但并不表示評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表
了意見(jiàn)。執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，
對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或者發(fā)表意見(jiàn)超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。資產(chǎn)
評(píng)估專業(yè)人員不得對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。
3、重大期后事項(xiàng)
（1）評(píng)估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)
整；若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)
評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
（2）由委托人和被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。本次收益法評(píng)
估中所涉及的未來(lái)盈利預(yù)測(cè)是建立在委托人、被評(píng)估單位管理層編制的盈利預(yù)測(cè)基礎(chǔ)
上的。委托人、被評(píng)估單位管理層對(duì)其提供的企業(yè)未來(lái)盈利預(yù)測(cè)所涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)和
資料的真實(shí)性、科學(xué)性和完整性，以及企業(yè)未來(lái)盈利預(yù)測(cè)的合理性和可實(shí)現(xiàn)性負(fù)責(zé)。
我們對(duì)上述盈利預(yù)測(cè)進(jìn)行了必要的審核，并根據(jù)評(píng)估過(guò)程中了解的信息進(jìn)行了適當(dāng)?shù)?br/>調(diào)整。本次收益法評(píng)估中所采用的評(píng)估假設(shè)是在目前條件下，對(duì)委估對(duì)象未來(lái)經(jīng)營(yíng)的
一個(gè)合理預(yù)測(cè)，如果未來(lái)出現(xiàn)可能影響假設(shè)前提實(shí)現(xiàn)的各種不可預(yù)測(cè)或不利因素，則
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會(huì)影響盈利預(yù)測(cè)的實(shí)現(xiàn)程度。我們?cè)敢庠诖颂嵝盐腥撕推渌嘘P(guān)方面，我們并不保
證上述假設(shè)可以實(shí)現(xiàn)，也不承擔(dān)實(shí)現(xiàn)或幫助實(shí)現(xiàn)上述假設(shè)的義務(wù)。并且，我們?cè)敢馓?br/>請(qǐng)有關(guān)方面注意，影響假設(shè)前提實(shí)現(xiàn)的各種不可預(yù)測(cè)或不利的因素很可能會(huì)出現(xiàn)，因
此有關(guān)方面在使用我們的評(píng)估結(jié)論前應(yīng)該明確設(shè)定的假設(shè)前提，并綜合考慮其他因素
做出交易決策。
（3）對(duì)于被評(píng)估單位可能存在的其他影響評(píng)估結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)，在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估
時(shí)被評(píng)估單位未作特別說(shuō)明而資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)
估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
（4）本評(píng)估結(jié)論是被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值，股東部分權(quán)益價(jià)值并不必然等
于股東全部權(quán)益價(jià)值與股權(quán)比例的乘積。特提請(qǐng)報(bào)告使用者在引用本評(píng)估報(bào)告結(jié)論作
為控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)交易參考時(shí)，需在本評(píng)估結(jié)論基礎(chǔ)上考慮可能存在的控股權(quán)、少
數(shù)股權(quán)以及流動(dòng)性等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)的影響。
本次評(píng)估未考慮上述事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響。
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特
別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
第三部分、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
深圳市新亞電子制程股份有限公司
擬增資所涉及的深圳市科素花崗玉有限公司
股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文
眾聯(lián)評(píng)報(bào)字[2018]第 1089 號(hào)
深圳市新亞電子制程股份有限公司：
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估
準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要
的評(píng)估程序，對(duì)深圳市新亞電子制程股份有限公司擬增資所涉及的深圳市科素花崗
玉有限公司股東全部權(quán)益在 2018 年 3 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)
估情況報(bào)告如下。
一、委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人
（一）委托人概況
名稱：深圳市新亞電子制程股份有限公司
類型：上市股份有限公司
住所：深圳市福田區(qū)中康路卓越梅林中心廣場(chǎng)(北區(qū))1 棟 306A
法定代表人：許雷宇
成立日期：2003 年 01 月 10 日
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91440300745197274Y
營(yíng)業(yè)范圍：投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)汽車銷售（不含小轎車）；
物業(yè)管理；制冷產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備的研發(fā)與銷售。
（二）被評(píng)估單位概況
名稱：深圳市科素花崗玉有限公司（以下簡(jiǎn)稱：科素公司）
類型：有限責(zé)任公司
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
住所：深圳市福田區(qū)梅林街道中康路卓越梅林中心廣場(chǎng)北區(qū) 1 棟 2 樓 201
法定代表人：許偉明
成立日期：2015 年 12 月 23 日
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91441322MA4UKXJYXU
1、基本情況：
科素公司通過(guò)改良特有的長(zhǎng)晶技術(shù)，模擬天然石材在自然界的形成過(guò)程，所獨(dú)創(chuàng)
的一種新型高端環(huán)保飾面材料-花崗玉。產(chǎn)品主要用于外墻裝飾、內(nèi)墻裝飾、地面裝
飾、廚衛(wèi)臺(tái)面和應(yīng)用深加工。目前科素惠州工廠擁有 2 條生產(chǎn)線，每條線每天的產(chǎn)能
是 1200 平方米。公司將致力于成為較大規(guī)模的建筑領(lǐng)域超硬飾面新材生產(chǎn)基地。
（1）科素公司系由徐琦和許偉明共同出資設(shè)立。公司設(shè)立時(shí)的注冊(cè)資本 1,000.00
萬(wàn)元，徐琦出資 200.00 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的 20%；許偉明出資 800.00 萬(wàn)元，占注冊(cè)
資本的 80%。設(shè)立時(shí)股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 注冊(cè)資本 實(shí)收資本 持股比例(%)
徐琦 2,000,000.00 2,000,000.00 20.00
許偉明 8,000,000.00 8,000,000.00 80.00
合 計(jì) 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00
（2）2018 年 3 月 26 日，經(jīng)公司股東會(huì)決議和修改后的章程規(guī)定，公司增加注冊(cè)
資本人民幣 3,900.00 萬(wàn)元，增資 3,900.00 萬(wàn)元由徐琦和許偉明出資，注冊(cè)資本由人民
幣 1,000.00 萬(wàn)元增加至人民幣 4,900.00 萬(wàn)元，其中徐琦出資 980.00 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本
的 20.00%；許偉明出資 3,920.00 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的 80.00%：本次增資后股東及股
權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 注冊(cè)資本 實(shí)收資本 持股比例(%)
徐琦 9,800,000.00 9,800,000.00 20.00
許偉明 39,200,000.00 39,200,000.00 80.00
合 計(jì) 49,000,000.00 49,000,000.00 100.00
2、近年經(jīng)營(yíng)成果及主要會(huì)計(jì)政策
（1）近年經(jīng)營(yíng)成果
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
1）合并的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
企業(yè)近兩年及基準(zhǔn)日的資產(chǎn)狀況如下表所示：
單位：人民幣元
資產(chǎn) 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
流動(dòng)資產(chǎn) 82,996,444.10 93,047,405.12 115,161,768.63
非流動(dòng)資產(chǎn) 152,533,163.81 256,666,703.56 252,435,819.92
其中：固定資產(chǎn)凈額 49,835,101.58 188,513,329.67 185,926,249.38
在建工程 54,811,331.84 6,266,896.77 7,008,172.49
工程物資 283,995.30 - -
無(wú)形資產(chǎn) 44,625,706.45 43,713,426.25 43,485,356.20
長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 - 2,680,394.96 3,051,739.12
遞延所得稅資產(chǎn) 1,994,685.24 6,171,664.22 5,471,299.24
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 982,343.40 9,320,991.69 7,493,003.49
資產(chǎn)總計(jì) 235,529,607.91 349,714,108.68 367,597,588.55
流動(dòng)負(fù)債 237,175,965.01 363,963,683.53 238,959,782.66
非流動(dòng)負(fù)債 - - 100,000,000.00
負(fù)債合計(jì) 237,175,965.01 363,963,683.53 338,959,782.66
凈資產(chǎn) -1,646,357.10 -14,249,574.85 28,637,805.89
企業(yè)近兩年及基準(zhǔn)日的損益狀況如下表所示：
單位：人民幣元
項(xiàng) 目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
一、營(yíng)業(yè)收入 36,960.00 5,504,889.44 29,170,491.38
減：營(yíng)業(yè)成本 31,584.00 4,412,844.02 14,013,879.05
營(yíng)業(yè)稅金及附加 659,655.95 1,030,569.86 267,257.22
銷售費(fèi)用 194,506.85 3,454,779.57 1,591,056.98
管理費(fèi)用 10,991,542.37 13,088,850.59 3,021,691.64
財(cái)務(wù)費(fèi)用 13,046.80 344,236.73 4,999,528.22
資產(chǎn)減值損失 1,476.80 28,443.92 122,527.90
加：公允價(jià)值變動(dòng)收益 - - -
投資收益 - - -
其他收益 - - -
三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) -11,854,852.77 -16,854,835.25 5,154,550.37
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
項(xiàng) 目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
加：營(yíng)業(yè)外收入 80,061.00 106,089.72 42,734.20
減：營(yíng)業(yè)外支出 2,010.94 31,451.20 8,270.00
四、利潤(rùn)總額 -11,776,802.71 -16,780,196.73 5,189,014.57
減：所得稅費(fèi)用 -1,993,935.24 -4,176,978.98 1,301,633.83
五、凈利潤(rùn) -9,782,867.47 -12,603,217.75 3,887,380.74
注：2016 年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為未審數(shù)；2017 年和評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所
（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具的“信會(huì)師報(bào)字[2018]第 ZI 號(hào)”審計(jì)報(bào)告。
2）母公司單體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
企業(yè)近兩年及基準(zhǔn)日的資產(chǎn)狀況如下表所示：
單位：人民幣元
資產(chǎn) 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 3 月 31 日
流動(dòng)資產(chǎn) 488,348.13 4,656,811.55 75,833,859.06
非流動(dòng)資產(chǎn) 507,465.75 1,207,885.18 20,361,280.46
其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資 - 20,313,120.88
固定資產(chǎn)凈額 11,528.83 36,332.16 34,544.29
遞延所得稅資產(chǎn) 495,936.92 1,171,553.02 13,615.29
資產(chǎn)總計(jì) 995,813.88 5,864,696.73 96,195,139.52
流動(dòng)負(fù)債 2,483,647.15 9,407,742.45 65,156,695.37
非流動(dòng)負(fù)債 - -
負(fù)債合計(jì) 2,483,647.15 9,407,742.45 65,156,695.37
凈資產(chǎn) -1,487,833.27 -3,543,045.72 31,038,444.15
企業(yè)近兩年及基準(zhǔn)日的損益狀況如下表所示：
單位：人民幣元
項(xiàng) 目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
一、營(yíng)業(yè)收入 36,960.00 5,386,012.45 29,170,491.38
減：營(yíng)業(yè)成本 31,584.00 4,247,647.07 20,075,250.53
營(yíng)業(yè)稅金及附加 - 11,131.03
銷售費(fèi)用 194,506.85 2,408,644.67 1,462,929.38
管理費(fèi)用 1,789,654.20 1,495,530.43 557,042.90
財(cái)務(wù)費(fèi)用 785.82 -1,011.13 -1,546.60
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
項(xiàng) 目 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-3 月
資產(chǎn)減值損失 4,176.80 12,175.78 38,108.57
加：公允價(jià)值變動(dòng)收益 - -
投資收益 - -
其他收益 - -
三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) -1,983,747.67 -2,776,974.37 7,027,575.57
加：營(yíng)業(yè)外收入 46,145.82 -
減：營(yíng)業(yè)外支出 22.52 - -
四、利潤(rùn)總額 -1,983,770.19 -2,730,828.55 7,027,575.57
減：所得稅費(fèi)用 -495,936.92 -675,616.10 1,759,206.58
五、凈利潤(rùn) -1,487,833.27 -2,055,212.45 5,268,368.99
注：2016 年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為未審數(shù)；2017 年和評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均已經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所
（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具的“信會(huì)師報(bào)字[2018]第 ZI 號(hào)”審計(jì)報(bào)告。
（2）長(zhǎng)期股權(quán)投資單位概況
截止評(píng)估基準(zhǔn)日科素公司長(zhǎng)期股權(quán)投資共 1 家公司，均為全資子公司。具體如下：
序號(hào) 被投資單位 投資日期 注冊(cè)資本（元） 投資比例
1 惠州市彩玉微晶新材有限公司 2017 年 8 月 40,000,000.00 100%
名稱：惠州市彩玉微晶新材有限公司
類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）
住所：博羅縣楊村鎮(zhèn)金楊工業(yè)區(qū)
法定代表人：謝屹
注冊(cè)資本：人民幣肆仟萬(wàn)元
成立日期：2014 年 12 月 25 日
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：914413223248396621
經(jīng)營(yíng)范圍：微晶超硬材料的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售（以上項(xiàng)目不含電鍍、鑄造工序）；
國(guó)內(nèi)貿(mào)易；貨物及技術(shù)進(jìn)出口。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)
營(yíng)活動(dòng)。）
（3）主要會(huì)計(jì)政策
科素公司主要會(huì)計(jì)政策：以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提，會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，
根據(jù)實(shí)際發(fā)生的交易和事項(xiàng)，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和其他各項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)
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深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
則的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，在此基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)報(bào)表。會(huì)計(jì)期間采用公歷制，即每年
自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止為一個(gè)會(huì)計(jì)年度，記賬本位幣為人民幣。
3、委托人和被評(píng)估單位之間的關(guān)系
委托人與被評(píng)估單位屬于同一控制的關(guān)聯(lián)方。
（二）資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人
本報(bào)告的使用人僅為委托人、被評(píng)估單位。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，其他
任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。
二、評(píng)估目的
本評(píng)估就深圳市新亞電子制程股份有限公司擬增資所涉及科素公司的股東全部權(quán)
益，湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估公司接受深圳市新亞電子制程股份有限公司的委托，對(duì)上述經(jīng)
濟(jì)行為所涉及的科素公司股東全部權(quán)益在 2018 年 3 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，作
為該經(jīng)濟(jì)行為的價(jià)值參考。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
（一）評(píng)估對(duì)象
根據(jù)本次評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象是科素公司股東全部權(quán)益。
（二）評(píng)估范圍
評(píng)估范圍為科素公司審計(jì)后的全部資產(chǎn)及負(fù)債。
截止評(píng)估基準(zhǔn)日 2018 年 3 月 31 日，企業(yè)的資產(chǎn)總額為 96,195,139.52 元，負(fù)債總額
65,156,695.37 元，股東全部權(quán)益賬面價(jià)值 31,038,444.15 元。評(píng)估范圍詳見(jiàn)下表：
金額單位：元
科目名稱 2018 年 3 月 31 日
貨幣資金 3,347,628.61
應(yīng)收賬款 182,625.53
預(yù)付賬款 114,162.00
其他應(yīng)收款 62,458,687.07
存貨 9,633,894.12
其他流動(dòng)資產(chǎn) 96,861.73
流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 75,833,859.06
長(zhǎng)期股權(quán)投資 20,313,120.88
固定資產(chǎn) 34,544.29
遞延所得稅資產(chǎn) 13,615.29
非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 20,361,280.46
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
資產(chǎn)總計(jì) 96,195,139.52
流動(dòng)負(fù)債 65,156,695.37
非流動(dòng)負(fù)債 0.00
負(fù)債合計(jì) 65,156,695.37
所有者權(quán)益 31,038,444.15
委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。評(píng)估基準(zhǔn)
日賬面值經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)。審計(jì)報(bào)告號(hào)為信會(huì)師報(bào)字[2018]
第 ZI 號(hào)，審計(jì)意見(jiàn)為：標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)。
1、對(duì)企業(yè)價(jià)值影響較大的單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合情況
本次被評(píng)估單位申報(bào)的納入評(píng)估的實(shí)物資產(chǎn)主要包括：存貨及設(shè)備。
（1）存貨情況：
存貨為庫(kù)存商品，評(píng)估申報(bào)表賬面價(jià)值為 9,633,894.12 元，主要是納米 6S、冰玉白、
茶馬古道、翠玉白、黃木紋、灰木紋等花崗玉。存放于被評(píng)估單位倉(cāng)庫(kù)，
（2）電子設(shè)備
電子設(shè)備為辦公設(shè)備，主要有電腦、打印機(jī)、辦公家具等，分布于被評(píng)估單位辦
公區(qū)。設(shè)備保養(yǎng)情況總體良好。
2、企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況
（1）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況
無(wú)。
（2）企業(yè)申報(bào)的賬面未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況
無(wú)。
3、引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額
本次評(píng)估未引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。
以上納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)，以委托人和被評(píng)估單位提供的審計(jì)后“各類資產(chǎn)
及負(fù)債評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”為準(zhǔn)。
本次納入評(píng)估范圍的各項(xiàng)資產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估委托合同書(shū)中確定的范圍一致。
四、價(jià)值類型及其定義
根據(jù)本次評(píng)估目的，價(jià)值類型確定為市場(chǎng)價(jià)值。即是指自愿買方和自愿賣方在各
自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)
值估計(jì)數(shù)額。
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五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目選定的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是 2018 年 3 月 31 日。
評(píng)估基準(zhǔn)日是根據(jù)本次評(píng)估的特定目的，由委托人確定。其成立的理由和條件是：
（一）與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告期相銜接；
（二）與委托方的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相接近。
本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，資產(chǎn)評(píng)估范圍的界定、評(píng)估價(jià)格的確定、評(píng)估參數(shù)的選取
等均以此日企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及市場(chǎng)情況確定。
六、評(píng)估依據(jù)
（一）行為依據(jù)
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司與深圳市新亞電子制程股份有限公司簽訂的《資產(chǎn)評(píng)
估委托合同》。
（二）法律依據(jù)
1、《中華人民共和國(guó)公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常
務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議通過(guò)修訂，自 2014 年 3 月 1 日起施行）；
2、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007 年 3 月 16 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次
會(huì)議通過(guò)，自 2007 年 10 月 1 日起施行）；
3、《中華人民共和國(guó)證券法》（2014 年 8 月 31 日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)
委員會(huì)第十次會(huì)議通過(guò)修訂）；
4、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016 年 7 月 2 日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)
常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)，自 2016 年 12 月 1 日起施行）；
5、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（2007 年 3 月 16 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)
第五次會(huì)議通過(guò)，自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
6、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（2008 年 11 月 5 日國(guó)務(wù)院第 34 次常務(wù)會(huì)
議修訂）；
7、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2011 年 10 月 28 日經(jīng)財(cái)政部、
國(guó)家稅務(wù)總局審議通過(guò)修訂，自 2011 年 11 月 1 日起施行）；
8、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅
〔2016〕36 號(hào)，自 2016 年 5 月 1 日起執(zhí)行）；
9、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第 72 號(hào)，2009
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年 8 月 27 日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議第二次修正）；
10、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第 28 號(hào)，2004 年 8
月 28 日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）；
11、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（2014 年 7 月 9 日國(guó)務(wù)院第 54 次常
務(wù)會(huì)議通過(guò)修訂）；
12、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（中華人民共和
國(guó)國(guó)務(wù)院令第 55 號(hào)，1990 年 5 月 19 日）；
13、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 GB T 18508-2014》；
14、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 GB 50291-2015》；
15、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)政部令第 76 號(hào)修訂，2014 年 7 月 15 日）；
16、其他相關(guān)法律、法規(guī)和通知文件等。
（三）準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則》（財(cái)資[2017]43 號(hào)）；
2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)[2017]30 號(hào)）；
3、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2017]31 號(hào)）；
4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2017]32 號(hào)）；
5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)[2017]33 號(hào)）；
6、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)[2017]34 號(hào)）；
7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》（中評(píng)協(xié)[2017]36 號(hào)）；
8、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2017]38 號(hào)）；
9、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)[2017]39 號(hào)）；
10、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)[2017]46 號(hào)）；
11、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2017]47 號(hào)）；
12、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2017]49 號(hào)）。
（四）權(quán)屬依據(jù)
1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
2、土地和房產(chǎn)權(quán)屬證明文件；
3、車輛行駛證及相關(guān)權(quán)屬證明；
4、重大機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置發(fā)票；
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5、企業(yè)出資證明（公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等）；
6、其他與企業(yè)資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的合同、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他資
料。
（五）取價(jià)依據(jù)
1、《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》楊志明著，由機(jī)械工業(yè)出版社出版于
2011-11-01；
2、各地區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新資料；
3、各地區(qū)關(guān)于土地征用及開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)政策法規(guī)；
4、各地區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃土地、房地產(chǎn)等方面的地方性文件；
5、國(guó)家、地方相關(guān)部門公布的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)收取各種規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；
6、國(guó)家有關(guān)部門公布的物價(jià)指數(shù)；
7、機(jī)械工業(yè)信息研究院 2018 年《中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》、《電腦報(bào)》等價(jià)格
資料及網(wǎng)上詢價(jià)；
8、評(píng)估咨詢網(wǎng)《機(jī)電設(shè)備價(jià)格參數(shù)及報(bào)價(jià)信息查詢系統(tǒng)》；
9、 Wind 資訊金融數(shù)據(jù)終端；
10、《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院第 294 號(hào)令，自 2001 年 1
月 1 日起施行）；
11、《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（2012 年 12 月 27 日，商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展和改
革委員會(huì)、公安部、環(huán)境保護(hù)部令 2012 年第 12 號(hào)公布，自 2013 年 5 月 1 日起施行）；
12、中國(guó)人民銀行《金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率表》（2015 年 10 月 24 日）；
13、企業(yè)機(jī)器設(shè)備使用及管理部門提供的《重大設(shè)備調(diào)查表》，設(shè)備運(yùn)行記錄及
檢修記錄、設(shè)備管理制度等有關(guān)資料；
14、被評(píng)估單位提供的有關(guān)文字資料、證件、圖紙及相關(guān)資料；
15、被評(píng)估單位提供的各項(xiàng)合同、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)報(bào)表及其他會(huì)計(jì)資料；
16、被評(píng)估單位提供的《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》；
17、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄工作底稿。
七、評(píng)估方法
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》規(guī)定，執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根
據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場(chǎng)法、資產(chǎn)
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基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例
進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法中常用的兩種方法是上市公司比
較法和交易案例比較法。由于在目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的公開(kāi)資料中尚無(wú)法找到在相同
經(jīng)濟(jì)行為下的同類資產(chǎn)交易案例，因此不具備使用市場(chǎng)法的必要前提，本次評(píng)估不
適宜采用市場(chǎng)法。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)
值的評(píng)估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。本次評(píng)
估以評(píng)估對(duì)象在本報(bào)告預(yù)測(cè)期內(nèi)持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提，企業(yè)提供了經(jīng)審計(jì)的歷史經(jīng)
營(yíng)財(cái)務(wù)資料，以及企業(yè)管理層對(duì)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)，具備采用收益法
進(jìn)行評(píng)估的基本條件。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為
基礎(chǔ)，評(píng)估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方
法。本項(xiàng)目對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的全部資產(chǎn)及負(fù)債的資料收集完整，適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法
進(jìn)行評(píng)估。
綜上所述，本項(xiàng)目采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法
（1）關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估
本次納入評(píng)估范圍的流動(dòng)資產(chǎn)包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)
收款、存貨和其他流動(dòng)資產(chǎn)。
1）貨幣資金
納入本次評(píng)估范圍的貨幣資金包括現(xiàn)金和銀行存款。對(duì)于現(xiàn)金及人民幣銀行存
款，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
2）應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款
對(duì)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的評(píng)估，評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，
借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回
收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來(lái)款項(xiàng)等有充分理
由相信全部能收回的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為零；對(duì)有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡
超長(zhǎng)的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 100%；對(duì)可能收不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款
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數(shù)額的，參考企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的方法，根據(jù)賬齡分析估計(jì)出評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失。
按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為零，以經(jīng)核實(shí)后的賬面值作為應(yīng)收賬款和其
他應(yīng)收款的評(píng)估值。
3）預(yù)付賬款
對(duì)預(yù)付賬款的評(píng)估，評(píng)估人員在對(duì)預(yù)付款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資
料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款
人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷或不能按合同規(guī)定
按時(shí)提供貨物等情況，以核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。
4）存貨
納入本次評(píng)估范圍的存貨為原材料、在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品（庫(kù)存商品）和在
產(chǎn)品。具體評(píng)估方法如下：
①原材料
原材料主要是純堿、玻渣。依據(jù)公司提供的原材料清單，我們核實(shí)了有關(guān)的合
同、發(fā)票、清單和會(huì)計(jì)憑證，并采取抽樣法對(duì)其商品數(shù)量進(jìn)行檢查。原材料庫(kù)存時(shí)
間較短、流動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)價(jià)格變化不大，以核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值。
②在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料
在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料為主要為各類五金工具、零配件、工具等低值易耗品，對(duì)于庫(kù)存
時(shí)間短、流動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)價(jià)格變化不大的外購(gòu)材料，以抽查核實(shí)后的賬面價(jià)值確定
評(píng)估值。
③庫(kù)存商品
庫(kù)存商品主要為公司待售的冰玉白、茶馬古道、翠玉白、黃木紋、灰木紋等花
崗玉產(chǎn)品。本次評(píng)估根據(jù)其出廠銷售不含稅價(jià)格扣減銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和適當(dāng)
數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。其評(píng)估值計(jì)算公式為：
評(píng)估值=產(chǎn)品核實(shí)后的數(shù)量×單位產(chǎn)品不含稅售價(jià)×[1-產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率
-銷售費(fèi)用率-營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率×所得稅稅率-營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率×（1-所得稅稅率）×r]
其中 r 的取值，暢銷產(chǎn)品為 0，正常銷售產(chǎn)品為 50%，勉強(qiáng)可銷售的產(chǎn)品為 100%。
④在產(chǎn)品
在產(chǎn)品為花崗玉正在生產(chǎn)發(fā)生的成本。在產(chǎn)品公司按實(shí)際成本記賬，其成本組
成內(nèi)容為生產(chǎn)領(lǐng)用的原材料、制造費(fèi)用、輔助材料和人工費(fèi)用等，評(píng)估人員在核查
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其成本構(gòu)成與核算情況后認(rèn)為其賬面值基本可以體現(xiàn)在產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，故以核實(shí)
后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
5）其他流動(dòng)資產(chǎn)
其他流動(dòng)資產(chǎn)為待認(rèn)證增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。對(duì)于待認(rèn)證增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，按核實(shí)后的
賬面價(jià)值確定評(píng)估值。
（2）關(guān)于長(zhǎng)期股權(quán)投資資產(chǎn)評(píng)估
本次評(píng)估長(zhǎng)期股權(quán)投資是通過(guò)對(duì)被投資單位進(jìn)行整體評(píng)估來(lái)確定其在評(píng)估基準(zhǔn)
日的凈資產(chǎn)價(jià)值，以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后得出的該公司的股東全部權(quán)益價(jià)值乘以投資
單位的持股比例得出長(zhǎng)期投資的評(píng)估價(jià)值。
（3）關(guān)于房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估
對(duì)于無(wú)概算、預(yù)決算資料的重點(diǎn)工程，采用重編預(yù)算法測(cè)算出評(píng)估基準(zhǔn)日的建
筑安裝工程造價(jià)，并按建筑物的使用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新
率，進(jìn)而計(jì)算出建筑物評(píng)估值。
重置成本法計(jì)算公式如下：
評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率
1）重置全價(jià)的確定
重置全價(jià)＝建筑安裝工程造價(jià)＋前期及其它費(fèi)用＋資金成本+利潤(rùn)
①建筑安裝工程造價(jià)＝定額直接費(fèi)+間接費(fèi)+安全文明施工專項(xiàng)費(fèi)＋利潤(rùn)+稅金
按照建筑物工程量，套用定額所規(guī)定的工料機(jī)消耗量計(jì)算出定額直接費(fèi)，再用
評(píng)估基準(zhǔn)日取費(fèi)費(fèi)率及材料價(jià)格進(jìn)行取費(fèi)計(jì)算得出各分項(xiàng)工程造價(jià)，匯總后得出建
筑安裝工程造價(jià)。
②工程前期及其它費(fèi)用包括：當(dāng)?shù)氐胤秸?guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為
建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。
③資金成本：資金成本系在建設(shè)期內(nèi)為工程建設(shè)所投入資金的貸款利息，其采
用的利率按基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，工期按建設(shè)正常情況周期計(jì)算，并
按均勻投入考慮：
資金成本=(工程建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)用)×合理工期×貸款利息×50%
④開(kāi)發(fā)者利潤(rùn)
資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和制造商的合理收益（即開(kāi)發(fā)者利潤(rùn)）的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)
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平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。
2）成新率的確定
建筑物成新率的確定，采用理論成新率和勘察成新率兩種方法計(jì)算，經(jīng)加權(quán)平
均得出成新率。
理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
勘察成新率由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察考評(píng)打分評(píng)定。
綜合成新率=勘察成新率×0.6＋理論成新率×0.4
3）評(píng)估值的確定
評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率
（4）關(guān)于設(shè)備類固定資產(chǎn)評(píng)估
根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的
特點(diǎn)和收集資料情況，本次評(píng)估采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
設(shè)備評(píng)估值=設(shè)備重置全價(jià)×設(shè)備綜合成新率
根據(jù)企業(yè)提供的機(jī)器設(shè)備明細(xì)清單，進(jìn)行了賬、實(shí)核對(duì)，做到賬表、賬實(shí)相符，
同時(shí)通過(guò)對(duì)有關(guān)的合同、發(fā)票等法律權(quán)屬證明及會(huì)計(jì)憑證審查核實(shí)對(duì)其權(quán)屬予以確
認(rèn)。在此基礎(chǔ)上，組織設(shè)備評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和核實(shí)。
1）重置全價(jià)的確定
納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的設(shè)備購(gòu)置價(jià)格均不含增值稅。
重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+資金成本+前期費(fèi)及其他
費(fèi)用
①設(shè)備購(gòu)置價(jià)格
購(gòu)置價(jià)主要依據(jù)設(shè)備最新市場(chǎng)成交價(jià)格，并參考產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)予以確定。
②設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)
根據(jù)設(shè)備生產(chǎn)銷售企業(yè)與各設(shè)備使用單位的運(yùn)距、設(shè)備體積大小、設(shè)備的重量、
價(jià)值以及所用交通工具等因素視具體情況綜合確定。
③設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)
首先查詢專用設(shè)備的價(jià)格中是否包含廠家上門免費(fèi)的安裝調(diào)試，如果不包含，
則根據(jù)設(shè)備安裝的復(fù)雜程度和技術(shù)要求高低，分別對(duì)不同專業(yè)性質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備按不
同行業(yè)規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定，或評(píng)估人員調(diào)查了解企業(yè)設(shè)備實(shí)際安裝調(diào)試費(fèi)用綜合
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確定。
④資金成本
不論是企業(yè)自有資金還是從銀行借貸資金用于設(shè)備購(gòu)置，均計(jì)算資金成本。資
金成本的計(jì)算時(shí)間按設(shè)備的合理工期并假設(shè)資金在合理工期內(nèi)均勻投入考慮，貸款
利率按評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的商業(yè)銀行同期貸款的基準(zhǔn)利率確定。
⑤前期費(fèi)及其他費(fèi)用
主要取費(fèi)項(xiàng)目有建設(shè)單位管理費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)等。前期及其他費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要執(zhí)
行：計(jì)價(jià)格[2002]10 號(hào)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)》、發(fā)改價(jià)格[2007]670 號(hào)《建設(shè)工程監(jiān)
理費(fèi)管理規(guī)定》、財(cái)建[2002]394 號(hào)《建設(shè)單位管理費(fèi)》、計(jì)價(jià)格[2002]1980 號(hào)《招
標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)》、計(jì)價(jià)格[2002]125 號(hào)《環(huán)評(píng)費(fèi)》等具體標(biāo)準(zhǔn)。
2）成新率的確定
對(duì)于機(jī)械設(shè)備，首先，采用年限法和技術(shù)鑒定法（通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)
勘察，并綜合考慮實(shí)際技術(shù)狀況、技術(shù)進(jìn)步、設(shè)備負(fù)荷與利用率、維修保養(yǎng)狀況等
因素）綜合確定成新率。
之后，采用綜合成新率法確定成新率。即：年限法成新率和技術(shù)鑒定法成新率
加權(quán)平均確定綜合成新率，年限法成新率權(quán)重系數(shù)取 0.4，技術(shù)鑒定法成新率權(quán)重系
數(shù)取 0.6。計(jì)算公式：
綜合成新率=年限法成新率×0.4 + 技術(shù)鑒定法成新率×0.6
式中：
年限法成新率=[(經(jīng)濟(jì)耐用年限-已使用年限)÷經(jīng)濟(jì)耐用年限）]×100%
對(duì)于小型設(shè)備主要按理論成新計(jì)算其成新率，如少數(shù)設(shè)備實(shí)際技術(shù)狀態(tài)與理論
成新率差別較大時(shí)，則用勘察情況加以調(diào)整。
3）評(píng)估值的確定
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率。
（5）關(guān)于在建工程的評(píng)估
審查評(píng)估基準(zhǔn)日在建工程形象進(jìn)度與付款進(jìn)度是否相符，以核實(shí)后的資產(chǎn)占有
方對(duì)此項(xiàng)資產(chǎn)已投入的資金（即賬面價(jià)值）再考慮相應(yīng)的資金成本作為評(píng)估值。對(duì)
于合理工期時(shí)間不超過(guò)半年或金額較小的項(xiàng)目不計(jì)取資金成本，按賬面值確認(rèn)評(píng)估
值。
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（6）關(guān)于土地使用權(quán)的評(píng)估
按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，土地使用權(quán)評(píng)估方法應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)
發(fā)育情況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及特定的估價(jià)目的等條件適當(dāng)選擇。
1）市場(chǎng)比較法
經(jīng)過(guò)評(píng)估人員實(shí)地勘察、分析論證并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件，確定對(duì)估價(jià)對(duì)
象采用市場(chǎng)法測(cè)算土地價(jià)格。市場(chǎng)比較法是根據(jù)類似土地成交價(jià)格來(lái)求取被評(píng)估對(duì)
象價(jià)值的方法。公式為：
V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地價(jià)格；
VB：比較實(shí)例價(jià)格；
A：待估宗地情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
2) 成本逼近法
成本逼近法是指以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各種費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、
利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。其基本公式：
P =Ea+Ed+T+R1+R2+R3
式中：P----土地價(jià)格；
Ea——土地取得費(fèi)用；
Ed——土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用；
T——相關(guān)稅費(fèi)；
R1——利息；
R2——利潤(rùn)；
R3——土地增值收益。
（7）關(guān)于長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估
評(píng)估人員通過(guò)了解其合法性、合理性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性，及賬面構(gòu)成情況、費(fèi)
用和支出的攤余情況，以可使用年限作為攤銷期限，并結(jié)合原始入賬價(jià)值，按攤余
價(jià)值確定評(píng)估價(jià)值。
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（8）關(guān)于遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估
對(duì)于遞延所得稅，按照企業(yè)所得稅法和企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 18 號(hào)-所得稅的有關(guān)規(guī)定,
對(duì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等形成的暫時(shí)性差異進(jìn)行分析計(jì)算，從而確定遞延所得稅的評(píng)估
值。
（9）關(guān)于負(fù)債的評(píng)估方法
負(fù)債的評(píng)估采用審核、驗(yàn)證、核實(shí)方法，對(duì)相關(guān)債務(wù)進(jìn)行清查核實(shí)，在核實(shí)的基
礎(chǔ)上，以評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債金額作為負(fù)債的評(píng)估值。
2、收益法
收益法是通過(guò)將企業(yè)未來(lái)預(yù)期收益（凈現(xiàn)金流量）折算為現(xiàn)值，評(píng)估企業(yè)價(jià)值的
一種方法。
（1）評(píng)估模型公式
本次收益法評(píng)估的現(xiàn)金流量選用企業(yè)自由現(xiàn)金流，折現(xiàn)率選用加權(quán)平均資本成本
估價(jià)模型(“WACC”)。
股東全部權(quán)益資產(chǎn)價(jià)值=營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值+長(zhǎng)
期股權(quán)投資價(jià)值-有息負(fù)債
其中：營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值按以下公式確定：
n
Ri Ri 1
P
i 1
i
(1 r ) r (1 r ) i
式中：P 為營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值；
r 為折現(xiàn)率；
i 為預(yù)測(cè)年度；
R i 為第 i 年凈現(xiàn)金流量;
n 為預(yù)測(cè)第末年。
（2）預(yù)測(cè)期及收益期的確定
本次評(píng)估根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)采用永續(xù)年期作為收益期。對(duì)未來(lái)收益期的預(yù)測(cè)分
段預(yù)測(cè)，其中，第一階段為評(píng)估基準(zhǔn)日至企業(yè)有明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的年期，即 2018 年 4
月 1 日，在此階段根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，收益狀況處于變化中；第二階段為 2024 年 1
月 1 日至永續(xù)經(jīng)營(yíng)，在此階段按企業(yè)保持穩(wěn)定的收益水平考慮。
（3）凈現(xiàn)金流量的確定
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本次評(píng)估現(xiàn)金流量采用企業(yè)自由現(xiàn)金流，凈現(xiàn)金流量的計(jì)算公式如下：
(預(yù)測(cè)期內(nèi)每年)凈現(xiàn)金流量=稅后凈利潤(rùn)+折舊及攤銷+利息費(fèi)用×(1－所得稅
率)-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金追加額
=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加+其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)-期間費(fèi)用 +
營(yíng)業(yè)外收支凈額-所得稅+折舊及攤銷利息費(fèi)用×(1－所得稅率)-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資
金追加額
（4）折現(xiàn)率的確定
按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次評(píng)估收益額口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金流量，
則本次評(píng)估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率 r：
r rd wd re we
式中：
Wd：評(píng)估對(duì)象的債務(wù)比率；
D
wd
( E D)
We：評(píng)估對(duì)象的權(quán)益比率；
E
we
( E D)
re ：權(quán)益資本成本。本次評(píng)估按資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）確定權(quán)益資本成本
re；
re r f e (rm r f )
式中：
rf：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；
rm：市場(chǎng)預(yù)期報(bào)酬率；
ε：評(píng)估對(duì)象的特定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)；
βe：評(píng)估對(duì)象權(quán)益資本的預(yù)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；
D
e u (1 (1 t ) )
E
βu：可比公司的無(wú)杠桿市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；
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t
u
Di
(1 (1 t)
Ei
Βx：可比公司股票（資產(chǎn)）的歷史市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
Cov( R X ; R P )
x
P
式中： Cov( R X , RP ) :一定時(shí)期內(nèi)樣本股票的收益率和股票市場(chǎng)組合收益率的協(xié)方
差；
σp：一定時(shí)期內(nèi)股票市場(chǎng)組合收益率的方差。
Di、Ei：分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資本。
（5）溢余資產(chǎn)價(jià)值的確定
溢余資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)系的，超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的多余資產(chǎn)。
（6）非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值的確定
非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無(wú)直接關(guān)系的，不產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，此類資產(chǎn)不產(chǎn)
生利潤(rùn)。
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況
本次評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程介紹如下：
（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)
受理資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前，公司業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人與委托人的授權(quán)代表進(jìn)行交流，了解并
明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，包括被評(píng)估單位以及委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
使用人、評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
使用范圍、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式、委托人與資產(chǎn)
評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項(xiàng)。
（二）訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同
公司對(duì)專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)后，于 2018 年 4 月 2
日與委托人簽訂《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》，明確雙方各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，正式受理
該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。
（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃
評(píng)估計(jì)劃是明確評(píng)估技術(shù)思路，合理安排人員、突出項(xiàng)目重點(diǎn)、防止出現(xiàn)評(píng)估
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疏漏的保證。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，制定了資產(chǎn)評(píng)估操作方案和計(jì)劃，擬定收集
資料提綱。根據(jù)評(píng)估計(jì)劃和評(píng)估方案，組建評(píng)估小組成員，執(zhí)行本次評(píng)估任務(wù)。
（四）進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
在企業(yè)申報(bào)并全面自查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了核
實(shí)。核實(shí)資產(chǎn)包括流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)，核實(shí)內(nèi)容主要為核實(shí)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、數(shù)量、
使用狀態(tài)及其他影響評(píng)估作價(jià)的重要因素，主要步驟如下：
1、指導(dǎo)被評(píng)估單位填表和準(zhǔn)備應(yīng)提供的評(píng)估資料。評(píng)估人員指導(dǎo)被評(píng)估單位的
財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按要求填寫“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”，同
時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資
料等。
2、審查和完善被評(píng)估單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表。評(píng)估人員通過(guò)查閱有關(guān)資料，
了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后仔細(xì)審查各類“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”，
檢查有無(wú)填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，
檢查“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”有無(wú)漏項(xiàng)等，同時(shí)反饋給被評(píng)估單位對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表”
進(jìn)行完善。要求委托人或者被評(píng)估單位對(duì)其提供的評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽
字、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)；
3、資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)詢問(wèn)、函證、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查、檢查等方
式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)
象法律權(quán)屬。
4、根據(jù)客觀環(huán)境和資產(chǎn)的重要程度采用資料核實(shí)，相關(guān)人員訪談或抽樣等方式
進(jìn)行調(diào)查。對(duì)企業(yè)做出的未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，評(píng)估人員進(jìn)行合理性復(fù)核，對(duì)發(fā)現(xiàn)的明顯
不合理的預(yù)測(cè)事項(xiàng)，提請(qǐng)企業(yè)即時(shí)對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)做出合理調(diào)整。
（五）收集整理評(píng)估資料
資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況收集了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的
資料。包括：委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人提供的涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍等資料；
從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)等渠道獲取的其他資料。并對(duì)收集的評(píng)估資料
進(jìn)行分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算和編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的依據(jù)。
（六）評(píng)定估算形成結(jié)論
資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分
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析市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。
針對(duì)各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、
計(jì)算和判斷，形成測(cè)算結(jié)果。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)形成的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評(píng)
估結(jié)論，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
（七）編制出具評(píng)估報(bào)告
根據(jù)公司資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)流程管理辦法規(guī)定，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在內(nèi)部審核完成后，根據(jù)審核意見(jiàn)修改資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，形成評(píng)估報(bào)告征
求意見(jiàn)稿。在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，根據(jù)委托人反饋意見(jiàn)進(jìn)行合理修改后形成資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正式稿
并向委托人提交。
九、評(píng)估假設(shè)
本評(píng)估報(bào)告分析估算采用的假設(shè)條件如下：
(一)一般假設(shè)
1、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位持續(xù)經(jīng)營(yíng)；
2、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位所處國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重
大變化；
3、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策無(wú)重大變化；
4、假設(shè)和被評(píng)估單位相關(guān)的利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等
評(píng)估基準(zhǔn)日后不發(fā)生重大變化；
5、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的管理層是負(fù)責(zé)的、穩(wěn)定的，且有能力擔(dān)當(dāng)其
職務(wù)；
6、假設(shè)被評(píng)估單位完全遵守所有相關(guān)的法律法規(guī)；
7、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)不可抗力對(duì)被評(píng)估單位造成重大不利影響。
(二)特殊假設(shè)
1、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位采用的會(huì)計(jì)政策和編寫本評(píng)估報(bào)告時(shí)所采用的
會(huì)計(jì)政策在重要方面保持一致；
2、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范
圍、方式與目前保持一致；
3、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位未來(lái)經(jīng)營(yíng)者遵守國(guó)家相關(guān)法律和法規(guī)，不會(huì)出
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現(xiàn)影響公司發(fā)展和收益實(shí)現(xiàn)的重大違規(guī)事項(xiàng)；
4、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的技術(shù)隊(duì)伍及其高級(jí)管理人員保持相對(duì)穩(wěn)定，
不會(huì)發(fā)生重大的核心專業(yè)人員流失問(wèn)題；
5、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的現(xiàn)金流入為平均流入，現(xiàn)金流出為平均流出，
現(xiàn)金流在每個(gè)預(yù)測(cè)期間的中期產(chǎn)生。
本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件
發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)
出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。
十、評(píng)估結(jié)論
我們根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評(píng)估準(zhǔn)則，本著獨(dú)立、公正、
科學(xué)、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評(píng)估法定的和必要的程序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法
評(píng)估方法對(duì)科素公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論：
科素公司評(píng)估基準(zhǔn)日賬面總資產(chǎn)為 9,619.51 萬(wàn)元，負(fù)債為 6,515.67 萬(wàn)元，凈資
產(chǎn) 3,103.84 萬(wàn)元，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的總資產(chǎn) 14,767.87 萬(wàn)元，增值 5,148.36
萬(wàn)元，增值率 53.52%；總負(fù)債評(píng)估值 6,515.67 萬(wàn)元,無(wú)增減值；股東全部權(quán)益價(jià)值
8,252.20 萬(wàn)元，增值 5,148.36 萬(wàn)元，增值率 165.87%。具體評(píng)估匯總情況詳見(jiàn)下表：
資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬(wàn)元
賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率％
項(xiàng) 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流動(dòng)資產(chǎn) 7,583.39 7,894.16 310.77 4.10
2 非流動(dòng)資產(chǎn) 2,036.12 6,873.71 4,837.59 237.59
3 其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資 2,031.31 6,862.80 4,831.49 237.85
4 固定資產(chǎn) 3.45 3.50 0.05 1.45
5 遞延所得稅資產(chǎn) 1.36 7.41 6.05 444.85
6 資產(chǎn)總計(jì) 9,619.51 14,767.87 5,148.36 53.52
7 流動(dòng)負(fù)債 6,515.67 6,515.67 - -
8 非流動(dòng)負(fù)債 - - -
9 負(fù)債總計(jì) 6,515.67 6,515.67 - -
10 凈 資 產(chǎn)（所有者權(quán)益） 3,103.84 8,252.20 5,148.36 165.87
2、收益法評(píng)估結(jié)果
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科素公司評(píng)估基準(zhǔn)日賬面總資產(chǎn)為 9,619.51 萬(wàn)元，負(fù)債為 6,515.67 萬(wàn)元，凈資
產(chǎn) 3,103.84 萬(wàn)元，采用收益法評(píng)估后股東全部權(quán)益價(jià)值 22,486.53 萬(wàn)元，增值額為
19,382.69 萬(wàn)元，增值率為 624.47%。
3、評(píng)估結(jié)果的分析選擇
本次采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為 22,486.53 萬(wàn)元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算
得出的股東全部權(quán)益價(jià)值高 14,234.33 萬(wàn)元，高 172.49%。
兩種評(píng)估方法差異的原因主要是：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，
反映的是資產(chǎn)投入(購(gòu)建成本)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購(gòu)建成本通常將隨著國(guó)民
經(jīng)濟(jì)的變化而變化；而收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的
產(chǎn)出能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制以及資產(chǎn)
的有效使用等多種條件的影響。在如此兩種不同價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)前提下產(chǎn)生一定的差異應(yīng)屬
正常。
收益法是在對(duì)企業(yè)未來(lái)收益預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上計(jì)算評(píng)估價(jià)值的方法，不僅考慮了各分
項(xiàng)資產(chǎn)是否在企業(yè)中得到合理和充分利用、組合在一起時(shí)是否發(fā)揮了其應(yīng)有的貢獻(xiàn)等
因素對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值的影響，也考慮了企業(yè)所享受的各項(xiàng)優(yōu)惠政策、運(yùn)營(yíng)資
質(zhì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、公司的管理水平、人力資源、要素協(xié)同作用等因素對(duì)股東全部權(quán)益
價(jià)值的影響。鑒于本次評(píng)估的目的，交易雙方更看重的是被評(píng)估企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況
和獲利能力，并且交易對(duì)方根據(jù)收益法評(píng)估中的盈利預(yù)測(cè)做了利潤(rùn)承諾，收益法更適
用于本次評(píng)估目的，因此選用收益法評(píng)估結(jié)果，即：
科素公司評(píng)估基準(zhǔn)日賬面總資產(chǎn)為 9,619.51 萬(wàn)元，負(fù)債為 6,515.67 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)
3,103.84 萬(wàn)元，采用收益法評(píng)估后股東全部權(quán)益價(jià)值 22,486.53 萬(wàn)元，增值額為 19,382.69
萬(wàn)元，增值率為 624.47%。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能
評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)：
（一）權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形
1、子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司與上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司深圳分
行簽訂最高額抵押合同為深圳市新力達(dá)電子集團(tuán)有限公司抵押擔(dān)保，以公司位于博羅
縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)地段的宿舍和廠房抵押給上海浦東發(fā)展銀行股份
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有限公司深圳分行，抵押期限：2017 年 8 月 29 日至 2020 年 8 月 28 日。具體情況如
下：
序號(hào) 名稱 產(chǎn)權(quán)證號(hào) 面積（㎡）
1 宿舍 A 棟 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021904 號(hào) 209.00
2 宿舍 B 棟 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021927 號(hào) 4,410.30
3 宿舍 C 棟 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021928 號(hào) 4,410.30
4 宿舍 D 棟 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021924 號(hào) 2,656.80
5 廠房一 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021917 號(hào) 13,313.20
6 廠房二 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021905 號(hào) 1,308.20
7 廠房三 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021919 號(hào) 1,308.20
8 廠房四 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021920 號(hào) 1,308.20
9 廠房五 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021909 號(hào) 11,060.44
10 廠房六 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021921 號(hào) 11,060.44
11 廠房七 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021929 號(hào) 11,060.44
12 廠房八 粵（2017）博羅縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 5021929 號(hào) 13,313.20
本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值的影響。
2、子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司納入評(píng)估范圍內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備的輕型廂式貨車
QL5042XHEWR（粵 B00M67）由深圳市新亞電子制程股份有限公司轉(zhuǎn)讓所得，轉(zhuǎn)讓時(shí)未
過(guò)戶，行駛證登記所有人為深圳市新亞電子制程股份有限公司。惠州市彩玉微晶新材
有限公司已提供聲明資產(chǎn)為惠州市彩玉微晶新材有限公司所有。
3、子公司惠州市彩玉微晶新材有限公司納入評(píng)估范圍內(nèi)房屋建筑物的高管區(qū)保安
室和東南出口保安室，均未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，房屋建筑物所占用土地已取得《國(guó)有土
地使用權(quán)證》，惠州市彩玉微晶新材有限公司已提供《未辦理產(chǎn)權(quán)聲明函》，聲明資產(chǎn)
為惠州市彩玉微晶新材有限公司所有，具體資產(chǎn)情況如下：
序號(hào) 名稱 結(jié)構(gòu) 面積（㎡） 位置
1 高管區(qū)保安室 磚混 25.87 博羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)
2 東南出口保安室 磚混 31.20 博羅縣楊村鎮(zhèn)陳村及水華寨村金楊工業(yè)區(qū)
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上述高管區(qū)保安室和東南出口保安室納入評(píng)估范圍的建筑物，且建筑面積和性
質(zhì)以被評(píng)估單位提供的為準(zhǔn)，評(píng)估人員只對(duì)被評(píng)估單位提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核。本次評(píng)
估未考慮建筑面積、性質(zhì)是否精確和房屋建筑物產(chǎn)權(quán)瑕疵對(duì)評(píng)估值的影響。
（二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素
1、本評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行
價(jià)格，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的
價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其
他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變
化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效；
2、在執(zhí)行本次評(píng)估程序過(guò)程中，評(píng)估專業(yè)人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料進(jìn)行
必要的核查驗(yàn)證，但并不表示評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行了確認(rèn)或發(fā)表了
意見(jiàn)。執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)，對(duì)
資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或者發(fā)表意見(jiàn)超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。資產(chǎn)評(píng)
估專業(yè)人員不得對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。
（三）重大期后事項(xiàng)
1、評(píng)估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；
若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估
機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
2、由委托人和被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。本次收益法評(píng)估
中所涉及的未來(lái)盈利預(yù)測(cè)是建立在委托人、被評(píng)估單位管理層編制的盈利預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上
的。委托人、被評(píng)估單位管理層對(duì)其提供的企業(yè)未來(lái)盈利預(yù)測(cè)所涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)和資
料的真實(shí)性、科學(xué)性和完整性，以及企業(yè)未來(lái)盈利預(yù)測(cè)的合理性和可實(shí)現(xiàn)性負(fù)責(zé)。我
們對(duì)上述盈利預(yù)測(cè)進(jìn)行了必要的審核，并根據(jù)評(píng)估過(guò)程中了解的信息進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼{(diào)
整。本次收益法評(píng)估中所采用的評(píng)估假設(shè)是在目前條件下，對(duì)委估對(duì)象未來(lái)經(jīng)營(yíng)的一
個(gè)合理預(yù)測(cè)，如果未來(lái)出現(xiàn)可能影響假設(shè)前提實(shí)現(xiàn)的各種不可預(yù)測(cè)或不利因素，則會(huì)
影響盈利預(yù)測(cè)的實(shí)現(xiàn)程度。我們?cè)敢庠诖颂嵝盐腥撕推渌嘘P(guān)方面，我們并不保證
上述假設(shè)可以實(shí)現(xiàn)，也不承擔(dān)實(shí)現(xiàn)或幫助實(shí)現(xiàn)上述假設(shè)的義務(wù)。并且，我們?cè)敢馓嵴?qǐng)
有關(guān)方面注意，影響假設(shè)前提實(shí)現(xiàn)的各種不可預(yù)測(cè)或不利的因素很可能會(huì)出現(xiàn)，因此
有關(guān)方面在使用我們的評(píng)估結(jié)論前應(yīng)該明確設(shè)定的假設(shè)前提，并綜合考慮其他因素做
湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司
深圳市科素花崗玉有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目
出交易決策。
3、對(duì)于被評(píng)估單位可能存在的其他影響評(píng)估結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)，在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)
被評(píng)估單位未作特別說(shuō)明而資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估
機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
4、本評(píng)估結(jié)論是被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值，股東部分權(quán)益價(jià)值并不必然等于
股東全部權(quán)益價(jià)值與股權(quán)比例的乘積。特提請(qǐng)報(bào)告使用者在引用本評(píng)估報(bào)告結(jié)論作為
控股權(quán)或少數(shù)股權(quán)交易參考時(shí)，需在本評(píng)估結(jié)論基礎(chǔ)上考慮可能存在的控股權(quán)、少數(shù)
股權(quán)以及流動(dòng)性等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)的影響。
本次評(píng)估未考慮上述事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響。
十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
（一）使用范圍
1、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估師簽名并加蓋資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章后
方可正式使用；
2、評(píng)估結(jié)論使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年（2018 年 3 月 31 日至 2019 年 3 月
30 日）。委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)在評(píng)估結(jié)論使用有效期內(nèi)使用資產(chǎn)評(píng)
估報(bào)告。
3、未經(jīng)委托人書(shū)面許可，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不得將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)
告的內(nèi)容向第三方提供或者公開(kāi)，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。
4、未征得資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于
公開(kāi)媒體，法律、行政法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事人另有約定的除外。
（二）委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)
估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不
承擔(dān)責(zé)任；
（三）除委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、
行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)
告的使用人；
（四）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論。評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象
可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
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資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人按本報(bào)告所載明的評(píng)估目的使用時(shí)，應(yīng)關(guān)注上述報(bào)告使用限制
事項(xiàng)。
十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日
本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日為二○一八年五月四日，是資產(chǎn)評(píng)估師形成評(píng)估結(jié)論的日期。
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資產(chǎn)評(píng)估師（簽章）：
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二○一八年五月四日
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