深圳市洲明科技股份有限公司擬股權(quán)收購(gòu)事宜所涉及的
杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
中銘評(píng)報(bào)字[2017]第 3045 號(hào)
中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限責(zé)任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
二○一七年八月十八日
杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
本冊(cè)目錄
資產(chǎn)評(píng)估師聲明 ................................................................................................................. 1
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 ............................................................................................................. 2
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 ............................................................................................................. 6
一、委托方、被評(píng)估單位和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況 .................. 6
二、評(píng)估目的 ..................................................................................................................... 10
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 ................................................................................................ 10
四、價(jià)值類型及其定義 .................................................................................................... 11
五、評(píng)估基準(zhǔn)日 ................................................................................................................. 12
六、評(píng)估依據(jù) ..................................................................................................................... 12
七、評(píng)估方法 ..................................................................................................................... 14
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 ....................................................................................... 21
九、評(píng)估假設(shè) ..................................................................................................................... 22
十、評(píng)估結(jié)論 ..................................................................................................................... 23
十一、特別事項(xiàng)說明 ........................................................................................................ 22
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 ....................................................................................... 25
十三、評(píng)估報(bào)告日 .................................................................................................... 26
評(píng)估報(bào)告附件 ................................................................................................................... 25
中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限責(zé)任公司
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杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
資產(chǎn)評(píng)估師聲明
一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守
獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)
容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單
位）申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估
報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事
方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)
評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及
資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，但無法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬真實(shí)性做任何形式
的保證。
五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件
的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事
項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
六、資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專
業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可
實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
七、我們?cè)谠u(píng)估過程中沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交
易方式可能追加付出的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變
化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。我們對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)資
產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。
八、我們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在
的瑕疵事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，亦不承擔(dān)責(zé)任。
九、評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制。
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資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要
中銘評(píng)報(bào)字[2017]第 3045 號(hào)
深圳市洲明科技股份有限公司:
中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、
法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)
深圳市洲明科技股份有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購(gòu)行為所涉及的杭州希和光電子有限公
司的股東全部權(quán)益在 2017 年 5 月 31 的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將評(píng)估報(bào)告主要內(nèi)
容摘要如下：
一、經(jīng)濟(jì)行為：深圳市洲明科技股份有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購(gòu)事宜。
二、評(píng)估目的：確定杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估基準(zhǔn)日的公允
市場(chǎng)價(jià)值，為深圳市洲明科技股份有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考意見。
三、評(píng)估對(duì)象：杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值。
四、評(píng)估范圍：為杭州希和光電子有限公司申報(bào)的于評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后的全
部資產(chǎn)及負(fù)債。
五、價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值
六、評(píng)估基準(zhǔn)：2017 年 5 月 31 日，一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)
準(zhǔn)。
七、評(píng)估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。
八、評(píng)估結(jié)論：經(jīng)實(shí)施評(píng)估程序后，于評(píng)估基準(zhǔn)日，委估股東全部權(quán)益在持續(xù)
經(jīng)營(yíng)等的假設(shè)前提下的市場(chǎng)價(jià)值如下：
評(píng) 估 前 資 產(chǎn) 賬 面 價(jià) 值 合 計(jì) 為 43,027,684.75 元 ， 負(fù) 債 賬 面 價(jià) 值 合 計(jì) 為
43,046,275.65 元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為-18,590.90 元；評(píng)估后資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合
計(jì)為 66,524,307.08 元，負(fù)債評(píng)估價(jià)值合計(jì)為 43,046,275.65 元，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值
合計(jì)為 23,478,031.43 元，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值較賬面價(jià)值評(píng)估增值 23,496,622.33 元，
增值率 126,387.76%。評(píng)估結(jié)論見下表：
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資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
被評(píng)估單位：杭州希和光電子有限公司 金額單位：人民幣元
項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減額 增值率（%）
流動(dòng)資產(chǎn) 1,028,887.28 951,148.08 -77,739.20 -7.56
非流動(dòng)資產(chǎn) 41,998,797.47 65,573,159.00 23,574,361.53 56.13
投資性房地產(chǎn) 34,336,715.49 38,707,609.00 4,370,893.51 12.73
固定資產(chǎn) 71,323.98 71,550.00 226.02 0.32
無形資產(chǎn) 7,590,758.00 26,794,000.00 19,203,242.00 252.98
資產(chǎn)總計(jì) 43,027,684.75 66,524,307.08 23,496,622.33 54.61
流動(dòng)負(fù)債 43,046,275.65 43,046,275.65
負(fù)債合計(jì) 43,046,275.65 43,046,275.65
凈 資 產(chǎn) -18,590.90 23,478,031.43 23,496,622.33 126,387.76
評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況詳見資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估明細(xì)表。
經(jīng)實(shí)施評(píng)估程序后，于評(píng)估基準(zhǔn)日，委估企業(yè)股東全部權(quán)益在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)
前提下的市場(chǎng)價(jià)值為 23,478,031.43 元，比審計(jì)后賬面凈資產(chǎn)增值 23,496,622.33
元，增值率為 126,387.76%，主要增值原因?yàn)榉橇鲃?dòng)資產(chǎn)評(píng)估增值 23,574,361.53 元，
其中：投資性房地產(chǎn)增值 4,370,893.51 元，增值率 12.73%；固定資產(chǎn)增值 226.02
元，增值率 0.32%；無形資產(chǎn)評(píng)估增值 19,203,242.00 元，增值率 252.98%。
九、特別事項(xiàng)：評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注下述特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
（一）產(chǎn)權(quán)瑕疵
以杭州希和光電子有限公司房屋（建筑物面積 38112.61 平方米）作最高額抵押
授信金額為 7454 萬元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，杭州希和光電子有限公司實(shí)際向招商銀行
股份有限公司杭州九堡支行抵押借款計(jì)人民幣 1000 萬元，為杭州柏年智能光電子股
份有限公司提供抵押擔(dān)保計(jì)人民幣 3437 萬元（詳見附表）。
被擔(dān)保方 擔(dān)保金額 擔(dān)保起始日 擔(dān)保到期日 擔(dān)保是否履行完畢
杭州柏年智能光電 5,000,000.00 2016/9/12 2017/9/12 否
子股份有限公司
杭州柏年智能光電 8,000,000.00 2016/10/8 2017/9/17 否
子股份有限公司
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杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
杭州柏年智能光電 10,000,000.00 2016/12/1 2017/9/17 否
子股份有限公司
杭州柏年智能光電 5,000,000.00 2017/3/6 2017/9/17 否
子股份有限公司
杭州柏年智能光電 6,370,000.00 2016/12/12 2017/6/12 否
子股份有限公司
（二）未決事項(xiàng)、或有事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素
根據(jù)杭州希和光電子有限公司的承諾，確定納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債不涉及
未決事項(xiàng)、或有事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。
（三）重大期后事項(xiàng)
根據(jù)杭州希和光電子有限公司的承諾，確定在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，評(píng)估報(bào)告出具
之前，無重大期后事項(xiàng)需披露。
（四）未采用不同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。
（五）其他需要說明的重要事項(xiàng)
1．勘察受限
（1）評(píng)估師在未對(duì)各種設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)
估師在假定產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有效的前提下，在未
借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通過實(shí)地勘察作出判斷。
（2）評(píng)估師未對(duì)各種建筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)（非肉眼所能觀察的部分）
做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)估師在假定產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)工程資料是真實(shí)有效的前提下，
在未借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通過實(shí)地勘察作出的判斷。
2．本評(píng)估結(jié)論未考慮評(píng)估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務(wù)變化。
3．本次評(píng)估結(jié)果是為本次評(píng)估目的，根據(jù)公開市場(chǎng)原則和一些假設(shè)前提下對(duì)評(píng)
估對(duì)象的公平市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。
評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注上述特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
十、報(bào)告使用有效期：本評(píng)估報(bào)告的使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即從
2017 年 5 月 31 日起至 2018 年 5 月 30 日的期限內(nèi)有效。
十一、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告正式提出日期為 2017 年 8 月 18 日。
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以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)
論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。
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深圳市洲明科技股份有限公司：
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法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)
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司的股東全部權(quán)益在 2017 年 5 月 31 的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)
告如下：
一、委托方、被評(píng)估單位和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況
本次資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的委托方為深圳市洲明科技股份有限公司，被評(píng)估單位為杭
州希和光電子有限公司，委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者為國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定
的評(píng)估報(bào)告使用者。
（一）委托方概況
1．注冊(cè)登記情況
名 稱：深圳市洲明科技股份有限公司
注 冊(cè) 號(hào)：91440300767579994J
法定代表人：林洺鋒
公司類型：上市股份有限公司
住所：深圳市寶安區(qū)福永街道橋頭社區(qū)永福路 112 號(hào) A 棟
成立日期：2004 年 10 月 26 日
（二）被評(píng)估單位概況：
1．注冊(cè)登記情況
名 稱：杭州希和光電子有限公司
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注 冊(cè) 號(hào)：91330100555198663Y
法定代表人：潘萍萍
注冊(cè)資本：1008 萬元
公司類型：有限責(zé)任公司
住所：杭州市余杭區(qū)順風(fēng)路 509 號(hào) 1 幢、2 幢
經(jīng)營(yíng)期限：2010 年 06 月 18 日至 2040 年 06 月 17 日
經(jīng)營(yíng)范圍：電子產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)；批發(fā)、零售：電子產(chǎn)品；貨物進(jìn)出
口（法律、法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目除外，法律、法規(guī)限制經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目取得許可證后方
可經(jīng)營(yíng)）；其他無需報(bào)經(jīng)審批的一切合法項(xiàng)目。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部
門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）
2．歷史沿革
（1）公司設(shè)立
杭州希和光電子有限公司系由杭州柏年光電標(biāo)飾有限公司發(fā)起設(shè)立，于 2010 年
6 月 18 日獲得杭州市余杭區(qū)工商行政管理局頒發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，注冊(cè)號(hào)
為 330100000123731。設(shè)立時(shí)的注冊(cè)資本為 508 萬元，由杭州柏年光電標(biāo)飾有限公司
出資 508 萬元，設(shè)立時(shí)的出資經(jīng)浙江華夏會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)證，并出具了“浙華會(huì)驗(yàn)
字[2010]第 288 號(hào)”驗(yàn)資報(bào)告。
設(shè)立時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 出資額（萬元） 持股比例(%)
杭州柏年光標(biāo)飾有限公司 508.00 100.00
合計(jì) 508.00 100.00
（2）第一次變更
2011 年 2 月 20 日，公司通過股東決定，增加注冊(cè)資本 500.00 萬元，變更后的
注冊(cè)資本為 1,008.00 萬元，增加的注冊(cè)資本由杭州柏年光電標(biāo)飾有限公司認(rèn)購(gòu)
500.00 萬元。本次增資經(jīng)浙江華夏會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)證，并出具了“浙華會(huì)驗(yàn)字[2011]
第 188 號(hào)”驗(yàn)資報(bào)告。
本次變更后的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 出資額（萬元） 持股比例(%)
杭州柏年光標(biāo)飾有限公司 1008.00 100.00
合計(jì) 1008.00 100.00
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杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
2011 年 6 月 30 日公司名稱由杭州希和光電有限公司變更為杭州希和光電子有限
公司
（3）第二次變更
2013 年 4 月 17 日，公司股東杭州柏年光電標(biāo)飾有限公司將其持有本公司的全部
股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，具體如下：
（1）2013 年 4 月 17 日，公司股東杭州柏年光電標(biāo)飾有限公司將其所持有本公
司 88%的股權(quán)，計(jì) 887.04 萬元人民幣的出資額轉(zhuǎn)讓給杭州安和投資管理合伙企業(yè)（有
限合伙）。
（2）2013 年 4 月 17 日，公司股東杭州柏年光電標(biāo)飾有限公司將其所持有本公
司 12%的股權(quán)，計(jì) 120.96 萬元人民幣的出資額轉(zhuǎn)讓給潘飛飛。
本次變更后的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 出資額（萬元） 持股比例(%)
杭州安和投資管理合伙企業(yè)（有限合伙） 887.04
潘飛飛 120.96
合計(jì) 1008.00 100.00
3．公司產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)
公司產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)
被評(píng)估單位杭州希和光電子有限公司無長(zhǎng)期投資單位。
4．近三年來企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和經(jīng)營(yíng)情況
截至 2017 年 5 月 31 日，杭州希和光電子有限公司資產(chǎn)總額 4302.76 萬元，負(fù)
債總額 4304.62 萬元，凈資產(chǎn)-1.86 萬元，2017 年 1-5 月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 287.58 萬元，
利潤(rùn)總額-16.48 萬元。
杭州希和光電子有限公司 2014 年 12 月 31 日至 2017 年 5 月 31 日的資產(chǎn)狀況：
財(cái)務(wù)狀況表
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng)目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 5 月 31 日
流動(dòng)資產(chǎn) 341.69 338.70 3126.72 102.88
非流動(dòng)資產(chǎn) 2811.59 3141.55 4318.24 4199.88
資產(chǎn)總額 3153.28 3480.25 7444.96 4302.76
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杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
項(xiàng)目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2017 年 5 月 31 日
流動(dòng)資產(chǎn) 341.69 338.70 3126.72 102.88
非流動(dòng)資產(chǎn) 2811.59 3141.55 4318.24 4199.88
流動(dòng)負(fù)債 2503.12 2895.51 6934.23 4304.62
負(fù)債總額 2503.12 2895.51 6934.23 4304.62
凈資產(chǎn) 650.16 584.74 510.73 -1.86
資產(chǎn)負(fù)債率 79.38% 83.20% 93.14% 100%
流動(dòng)比率 13.65% 11.70% 45.09% 2.39%
速動(dòng)比率 2.19% 1.79% 40.95% 2.39%
經(jīng)營(yíng)狀況表
金額單位：人民幣萬元
項(xiàng)目 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年 1-5 月
一、營(yíng)業(yè)收入 3.13 25.30 238.29 287.58
減:營(yíng)業(yè)成本 2.75 25.26 0 62.45
營(yíng)業(yè)稅金及附加 0.06 0.09 38.29 44.04
管理費(fèi)用 36.51 42.88 81.39 202.08
財(cái)務(wù)費(fèi)用 0.21 33.36 193.15 92.01
資產(chǎn)減值損失 -2.87 1.14 -86.19
二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) -33.53 -77.43 -74.54 -26.81
加：營(yíng)業(yè)外收入 2.12 12.04 0.95 10.33
減：營(yíng)業(yè)外支出 0.02 0.02 0.43
三、利潤(rùn)總額 -31.43 -65.40 -74.02 -16.48
四、凈利潤(rùn) -31.43 -65.40 -74.02 -16.48
五、凈資產(chǎn)收益率 -4.83% -11.18% -14.49% -886.02%
2014 年、2015 年財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)杭州元瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，并分別
出具了元瑞會(huì)審字（2015）第 0077 號(hào)、元瑞會(huì)審字（2016）第 0096 號(hào)無保留意見審
計(jì)報(bào)告；2017 年 1-5 月數(shù)據(jù)已經(jīng)天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具了
天健審(2017)3-478 號(hào)無保留意見審計(jì)報(bào)告。
（三）其他評(píng)估報(bào)告使用者概況
委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者為國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。
（四）委托方和被評(píng)估單位之間的關(guān)系
委托方是被評(píng)估單位的股權(quán)擬收購(gòu)方。
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二、評(píng)估目的
確定杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估基準(zhǔn)日的公允市場(chǎng)價(jià)值，為深
圳市洲明科技股份有限公司擬實(shí)施股權(quán)收購(gòu)事宜提供價(jià)值參考意見。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
（一）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
評(píng)估對(duì)象為杭州希和光電子有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，涉及的評(píng)估范圍為
被評(píng)估企業(yè)杭州希和光電子有限公司申報(bào)的于評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)和負(fù)
債，總資產(chǎn)賬面價(jià)值 43,027,684.75 元，總負(fù)債賬面價(jià)值 43,046,275.65 元，凈資
產(chǎn)賬面價(jià)值-18,590.90 元。具體的資產(chǎn)、負(fù)債項(xiàng)目?jī)?nèi)容以被評(píng)估企業(yè)杭州希和光電
子有限公司根據(jù)審計(jì)后的全部資產(chǎn)、負(fù)債數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)填報(bào)的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，凡列
入申報(bào)表內(nèi)并經(jīng)過委托方深圳市洲明科技股份有限公司和被評(píng)估企業(yè)杭州希和光電
子有限公司確認(rèn)的資產(chǎn)、負(fù)債項(xiàng)目均在本次評(píng)估范圍內(nèi)。各類委估資產(chǎn)、負(fù)債在評(píng)
估基準(zhǔn)日的賬面價(jià)值如下表：
金額單位：人民幣元
占總資產(chǎn)比 占負(fù)債比
資產(chǎn)種類 賬面值 負(fù)債種類 賬面值
例% 例%
貨幣資金 32,068.03 0.07 短期借款 10,000,000.00 23.23
交易性金融資產(chǎn) 交易性金融負(fù)債
應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)付票據(jù)
應(yīng)收賬款 285,205.10 0.66 應(yīng)付賬款 11,998,322.41 27.87
預(yù)付款項(xiàng) 預(yù)收款項(xiàng) 1,575,692.39 3.66
應(yīng)收利息 應(yīng)付職工薪酬 10,574.53 0.02
應(yīng)收股利 應(yīng)交稅費(fèi) 115,302.22 0.27
其他應(yīng)收款 375,250.00 0.87 應(yīng)付利息 16,666.67 0.04
存貨 其他應(yīng)付款 19,329,717.43 44.91
一年內(nèi)到期的非流動(dòng) 一年內(nèi)到期的非流
資產(chǎn) 動(dòng)負(fù)債
其他流動(dòng)資產(chǎn) 336,364.15 0.79 其他流動(dòng)負(fù)債
流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 1,028,887.28 2.39 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 43,046,275.65 100
可供出售金融資產(chǎn) 長(zhǎng)期借款
持有至到期投資 應(yīng)付債券
長(zhǎng)期應(yīng)收款 長(zhǎng)期應(yīng)付款
長(zhǎng)期股權(quán)投資 專項(xiàng)應(yīng)付項(xiàng)
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杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
投資性房地產(chǎn) 34,336,715.49 79.80 預(yù)計(jì)負(fù)債
固定資產(chǎn) 71,323.98 0.16 遞延所得稅負(fù)債
在建工程 其他非流動(dòng)負(fù)債
工程物資 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)
固定資產(chǎn)清理
無形資產(chǎn) 7,590,758.00 17.65
長(zhǎng)期待攤費(fèi)用
遞延所得稅資產(chǎn)
其他非流動(dòng)資產(chǎn)
非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 41,998,797.47 97.61 負(fù)債合計(jì) 43,046,275.65 100
資產(chǎn)總計(jì) 43,027,684.75 100 凈資產(chǎn) -18,590.90
以上數(shù)據(jù)已經(jīng)天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，并出具了天健審（2017）
3-478 號(hào)無保留意見審計(jì)報(bào)告。
（二）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄的無形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權(quán)屬狀況
企業(yè)申報(bào)的賬面記錄的無形資產(chǎn)為國(guó)有土地使用權(quán)，用地性質(zhì)為出讓，土地用
途為工業(yè)用地，土地面積33367.40平方米。
（三）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量
無。
（四）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或
者評(píng)估值）
未引用。
經(jīng)核實(shí)，委托評(píng)估的資產(chǎn)、負(fù)債范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)、負(fù)債范圍一致。
四、價(jià)值類型及其定義
（一）價(jià)值類型
本次評(píng)估的采用持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值作為選定的價(jià)值類型。
（二）價(jià)值類型定義
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，
評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
持續(xù)經(jīng)營(yíng)在本報(bào)告中是指被評(píng)估單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)按其現(xiàn)狀持續(xù)下去，并
在可預(yù)見的未來不會(huì)發(fā)生重大改變。
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（三）選擇價(jià)值類型的理由。
采用市場(chǎng)價(jià)值類型的理由是市場(chǎng)價(jià)值類型與其他價(jià)值類型相比，更能反映交易
雙方的公平性和合理性，使評(píng)估結(jié)果能滿足本次評(píng)估目的之需要。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
（一）根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書之約定，本次評(píng)估的基準(zhǔn)日為 2017 年 5 月 31
日。
（二）評(píng)估基準(zhǔn)日的確定，是委托方、被評(píng)估單位根據(jù)以下具體情況協(xié)商擇定
的：
1．該評(píng)估基準(zhǔn)日與會(huì)計(jì)報(bào)表的時(shí)間一致，為利用會(huì)計(jì)信息提供方便。
2．評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估日期較接近，減少實(shí)物量的調(diào)整工作，增加市場(chǎng)價(jià)格的詢
價(jià)和資信調(diào)查的準(zhǔn)確度、透明度。
3．本評(píng)估基準(zhǔn)日最大程度地達(dá)成了與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日的接近，有利于保證評(píng)
估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的。
六、評(píng)估依據(jù)
（一）行為依據(jù)
1．深圳市洲明科技股份有限公司與本公司簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。
（二）法律依據(jù)
1．《中華人民共和國(guó)公司法》（中華人民共和國(guó)主席令第 42 號(hào)）；
2．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第 29 號(hào)）；
3．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第 96 號(hào)）；
4．《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第 28 號(hào)）；
5．《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院第 256 號(hào)令）；
6．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院第 55
號(hào)令）；
7．其他有關(guān)法律法規(guī)。
（三）準(zhǔn)則依據(jù)
1．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企[2004]20 號(hào)）；
2．《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財(cái)企[2004]20 號(hào)）；
3．《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—獨(dú)立性》（中評(píng)協(xié)[2012]248 號(hào)）；
中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限責(zé)任公司 第 12 頁(yè)
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4．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
5．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
6．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
7．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
8．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》（中評(píng)協(xié)[2011]227 號(hào)）；
9．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
10．《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
11．《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)［2010］214 號(hào)）；
12．《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào)；
13．《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)）；
14．《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、具體準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南和解釋等（財(cái)
政部 2006 年頒布）；
15．《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于修改評(píng)估報(bào)告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通知》（中
評(píng)協(xié)[2011]230 號(hào)）。
（四）權(quán)屬依據(jù)
1．《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》
2．《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》
3．其他權(quán)屬證明文件等
（五）取價(jià)依據(jù)
1．《中國(guó)人民銀行貸款利率表》2015 年 10 月 24 日起執(zhí)行；
2．國(guó)家數(shù)據(jù)網(wǎng)數(shù)據(jù)信息；
3．《全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格信息》；
4．工程結(jié)算報(bào)告；
5．《最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》；
6．評(píng)估人員查詢的市場(chǎng)價(jià)格信息及向主要設(shè)備制造廠商詢價(jià)資料；
7．被評(píng)估單位提供的有關(guān)設(shè)備發(fā)票等資料；
8．其他與評(píng)估有關(guān)的文件及詢價(jià)資料。
（六）其他參考依據(jù)
中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限責(zé)任公司 第 13 頁(yè)
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1．被評(píng)估企業(yè)提供的各類《資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》；
2．天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的天健審[2017]3-478 號(hào)無保留意
見審計(jì)報(bào)告；
3．被評(píng)估單位提供的前二年審計(jì)報(bào)告和企業(yè)歷年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)；
4．被評(píng)估單位提供的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面的資料以及有關(guān)協(xié)議、合同書、發(fā)票等財(cái)務(wù)
資料；
5．委托方、被評(píng)估單位撰寫的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明》；
6．委托方及被評(píng)估單位承諾函；
7．評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)記錄、現(xiàn)場(chǎng)勘察所收集到的資料，以及評(píng)估過程中參
數(shù)數(shù)據(jù)選取所收集到的相關(guān)資料；
8．被評(píng)估企業(yè)提供的其他有關(guān)資料。
七、評(píng)估方法
（一）評(píng)估方法的選擇
企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場(chǎng)法。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，也即成本法，是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的
資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象
價(jià)值的評(píng)估方法。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例
進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。通常兩種具體的方法是上市公司比較法
和交易案例比較法。
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)
值的評(píng)估方法。常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)
根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、收
益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)
估基本方法。
根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，以及三種評(píng)
估基本方法的適用條件，本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為：資產(chǎn)基礎(chǔ)法。評(píng)估方法選擇
理由如下：
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資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)
值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值。針對(duì)本次評(píng)估的實(shí)際情況，由于本次評(píng)估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，
被評(píng)估單位有較為完備的財(cái)務(wù)資料和資產(chǎn)管理資料可以利用，可以收集到滿足資產(chǎn)
基礎(chǔ)法評(píng)估所需的資料，可以對(duì)被評(píng)估單位的資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行全面的清查和評(píng)估，
具備采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的條件，故本次評(píng)估主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。
市場(chǎng)法和收益法不適用的理由如下：
1、市場(chǎng)法不適用
市場(chǎng)法通常兩種具體的方法是上市公司比較法和交易案例比較法。
（1）上市公司比較法
上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算適當(dāng)?shù)?br/>價(jià)值比率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。
可比上市公司選擇標(biāo)準(zhǔn)是在公開、交易活躍的市場(chǎng)上，選擇可比公司，這些可
比公司與被評(píng)估公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)配置和使用情況、企
業(yè)所處經(jīng)營(yíng)階段、成長(zhǎng)性、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素相同或相似。
（2）交易案例比較法
交易案例比較法指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、增資擴(kuò)股等案例資料，計(jì)算適
當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。
交易案例選擇標(biāo)準(zhǔn)如下：交易類型為增資擴(kuò)股業(yè)務(wù)；交易案例的標(biāo)的股權(quán)狀態(tài)
與被評(píng)估公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)狀態(tài)相似；交易標(biāo)的與目標(biāo)公司所屬行業(yè)相同，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
相同或相似。
根據(jù)市場(chǎng)法兩種具體方法的要求，本次評(píng)估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，被評(píng)估單位目前
處于停業(yè)狀態(tài)，以目前被評(píng)估單位的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式及資產(chǎn)規(guī)模狀況，無可比
上市公司作為參考，因此不適用上市公司比較法。同時(shí)，由于我國(guó)目前市場(chǎng)化、信
息化程度尚不高，難于收集到與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的足夠的類似股權(quán)交易案例詳細(xì)信
息，在公開市場(chǎng)上所取得的信息均缺少可比性，因此不適用交易案例比較法。綜上
所述，本次評(píng)估不適用市場(chǎng)比較法。
2、收益法不適用
收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期效用理論，即對(duì)投資者來講，企業(yè)的價(jià)值在于預(yù)
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期企業(yè)未來所能夠產(chǎn)生的收益。
采用收益法評(píng)估的前提條件：
A．能夠?qū)ζ髽I(yè)未來收益進(jìn)行合理預(yù)測(cè)；
B．能夠?qū)εc企業(yè)未來收益有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理估算。
收益法不適用的分析：
A．被評(píng)估單位成立于 2010 年 6 月 18 日，成立期限不長(zhǎng)，但從成立至今已經(jīng)歷
多次股權(quán)等信息變更，公司日常經(jīng)營(yíng)受到管理層變動(dòng)、資產(chǎn)重組的影響存在較大不
確定性；
B．2014 年度至 2017 年 1-5 月，被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)狀況數(shù)據(jù)分析：
C．金額單位：人民幣萬元
項(xiàng)目 2014 年度 2015 年度 2016 年度 2017 年 1-5 月
一、營(yíng)業(yè)收入 3.13 25.30 238.29 287.58
減:營(yíng)業(yè)成本 2.75 25.26 0 62.45
營(yíng)業(yè)稅金及附加 0.06 0.09 38.29 44.04
管理費(fèi)用 36.51 42.88 81.39 202.08
財(cái)務(wù)費(fèi)用 0.21 33.36 193.15 92.01
資產(chǎn)減值損失 -2.87 1.14 -86.19
二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn) -33.53 -77.43 -74.54 -26.81
加：營(yíng)業(yè)外收入 2.12 12.04 0.95 10.33
減：營(yíng)業(yè)外支出 0.02 0.02 0.43
三、利潤(rùn)總額 -31.43 -65.40 -74.02 -16.48
四、凈利潤(rùn) -31.43 -65.40 -74.02 -16.48
五、凈資產(chǎn)收益率 -4.83% -11.18% -14.49% -886.02%
經(jīng)分析，杭州希和光電子有限公司從 2014 年度至 2017 年 1-5 月的凈利潤(rùn)逐年下
降，每年均處于虧損狀態(tài)，凈資產(chǎn)收益率逐年下降，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)波動(dòng)幅度很大，經(jīng)與
被評(píng)估單位相關(guān)人員溝通了解，目前主營(yíng)業(yè)務(wù)暫時(shí)停止，主要收入來源為投資性房
地產(chǎn)的租金收入，公司近幾年經(jīng)營(yíng)收益不穩(wěn)定，未來收益的不確定性較大。
綜上所述，本項(xiàng)目的評(píng)估不滿足收益法使用的條件，故本次評(píng)估不適用收益法。
被評(píng)估單位財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范，能夠提供資產(chǎn)基礎(chǔ)法所需的信息資料，評(píng)估人
員可以履行相應(yīng)的評(píng)估程序，以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，能夠
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比較合理的評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值。因此可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)
其進(jìn)行評(píng)估。
（二）評(píng)估方法介紹
資產(chǎn)基礎(chǔ)法
企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為
基礎(chǔ)，根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)
資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。即將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的
評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值求得企業(yè)股東權(quán)益（凈資產(chǎn)）的價(jià)值。基本公式如下：
凈資產(chǎn)評(píng)估值＝各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和－負(fù)債評(píng)估值之和
（一）流動(dòng)資產(chǎn)具體評(píng)估方法
1．貨幣資金
評(píng)估人員查閱了評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表、銀行存款日記賬與總賬，銀行存款與
銀行存款對(duì)賬單、銀行存款詢證函進(jìn)行了核對(duì)，經(jīng)核對(duì)相符。銀行存款以核實(shí)后的
賬面值作為評(píng)估值。
2．應(yīng)收賬款
評(píng)估人員首先核對(duì)明細(xì)賬、總賬、報(bào)表，經(jīng)核對(duì)賬賬、賬表相符。通過檢查原
始憑證，檢查基準(zhǔn)日后的收款記錄及相關(guān)的文件資料確認(rèn)款項(xiàng)的真實(shí)性，對(duì)大額款
項(xiàng)進(jìn)行了函證，并向企業(yè)了解客戶的信用情況，分析賬齡、款項(xiàng)性質(zhì)，判定款項(xiàng)的
可回收價(jià)值。針對(duì)本次評(píng)估目的，本次評(píng)估“壞賬準(zhǔn)備”計(jì)零，應(yīng)收賬款按核實(shí)后
實(shí)際可收回金額確定評(píng)估價(jià)值。
3．其他應(yīng)收款
評(píng)估人員首先核對(duì)明細(xì)賬、總賬、報(bào)表，經(jīng)核對(duì)賬賬、賬表相符。通過檢查原
始憑證，檢查基準(zhǔn)日后的收款記錄及相關(guān)的文件資料確認(rèn)款項(xiàng)的真實(shí)性，對(duì)大額款
項(xiàng)進(jìn)行了函證，并向企業(yè)了解客戶的信用情況，分析賬齡、款項(xiàng)性質(zhì)，判定款項(xiàng)的
可回收價(jià)值。針對(duì)本次評(píng)估目的，本次評(píng)估“壞賬準(zhǔn)備”計(jì)零，其余按核實(shí)后的賬
面值確定評(píng)估價(jià)值。
4．其他流動(dòng)資產(chǎn)
評(píng)估人員通過檢查原始憑證，核實(shí)賬面值的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，經(jīng)核實(shí)無誤。按
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核實(shí)后賬面值確定評(píng)估價(jià)值。
（二）非流動(dòng)資產(chǎn)具體評(píng)估方法
1．投資性房地產(chǎn)
根據(jù)委估資產(chǎn)的具體情況，對(duì)于廠區(qū)內(nèi)投資性房地產(chǎn)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
計(jì)算公式：評(píng)估價(jià)值=重置成本× 成新率
（A）重置成本的確定：
重置成本=建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本
a、建安造價(jià)的確定
以杭州市余杭區(qū)類似工程建安造價(jià)為依據(jù)，并根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日的建筑材料、人
工、機(jī)械信息價(jià)測(cè)算調(diào)整指數(shù)，據(jù)以確定評(píng)估基準(zhǔn)日的造價(jià)。
b、前期及其他費(fèi)用的確定
前期及其他費(fèi)用由政府政策性收費(fèi)和建設(shè)單位管理性成本支出兩部分組成。政
府政策性收費(fèi)系指地方政府為社會(huì)基本建設(shè)管理而收取的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，一般以工程結(jié)
算造價(jià)的百分比或單位建筑面積費(fèi)率向建設(shè)單位收取。建設(shè)單位管理性成本支出，
是建設(shè)單位必須支出的工程造價(jià)以外的成本費(fèi)用，如管理人員的各項(xiàng)開支、各種手
續(xù)費(fèi)等。
c、資金成本
根據(jù)工程建設(shè)周期，利率按中國(guó)人民銀行公布的基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的貸款利率計(jì)取，
資金投入方式按照建設(shè)期均勻投入考慮。
（B）成新率的確定
采用理論成新率和現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率相結(jié)合的方法綜合確定成新率。權(quán)重分別為
40%和 60%。
a、理論成新率的確定
已使用年限
理論成新率＝[1－ ———————×（1－殘值率）]×100%
耐用年限
b、現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率的確定
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完損等級(jí)的測(cè)定，首先將影響建筑物成新情況的主要因素分為三部分 12 類。其
中：結(jié)構(gòu)部分分五類：基礎(chǔ)、非承重體、承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面；裝修部分分五
類：外墻面、內(nèi)墻面、門窗、頂棚、裝飾；設(shè)備部分分兩類：電照明、水衛(wèi)。通過
建筑物造價(jià)中上述 12 類各占比重，確定不同結(jié)構(gòu)形成建筑各因素的標(biāo)準(zhǔn)分值，再根
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的實(shí)際狀況，確定各部分評(píng)估完好分值。根據(jù)此分值確定完損等級(jí)。
c、綜合成新率的確定
綜合成新率＝理論成新率×40%＋現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率×60%
（C）評(píng)估值的確定
評(píng)估值＝重置價(jià)值×綜合成新率
2．固定資產(chǎn)
（1）房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估方法
參照“投資性房地產(chǎn)—房屋”評(píng)估方法。
（2）設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估方法
設(shè)備類資產(chǎn)包括電子設(shè)備，采用的評(píng)估方法為重置成本法。
基本公式：評(píng)估值=重置成本×成新率
1）重置成本的確定：
評(píng)估人員首先根據(jù)委估設(shè)備清單，現(xiàn)場(chǎng)核查設(shè)備現(xiàn)狀并對(duì)其新舊程度、技術(shù)性
能、運(yùn)行環(huán)境、利用率及維修保養(yǎng)狀況進(jìn)行實(shí)地考查，對(duì)重點(diǎn)設(shè)備性能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)
試并查閱設(shè)備技術(shù)檔案，按照操作要求，現(xiàn)場(chǎng)填寫設(shè)備作業(yè)表；然后根據(jù)評(píng)估規(guī)定，
結(jié)合設(shè)備現(xiàn)狀，確定評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與測(cè)算方法；通過向有關(guān)設(shè)備生產(chǎn)廠家、供應(yīng)商詢價(jià)
以及查閱有關(guān)設(shè)備價(jià)格行情資料，確定設(shè)備重置成本。
2）成新率的確定：
通過現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)勘察，了解其工作環(huán)境、現(xiàn)有技術(shù)狀況、近期技術(shù)資料、有關(guān)修
理記錄和運(yùn)行記錄等資料，作出現(xiàn)場(chǎng)勘察狀況評(píng)分值（滿分 100 分），即確定現(xiàn)場(chǎng)勘
察成新率，該項(xiàng)權(quán)重 60%。再結(jié)合其理論成新率，該項(xiàng)權(quán)重 40%，采用加權(quán)平均法來
確定其綜合成新率。即：
綜合成新率＝理論成新率× 40%＋技術(shù)鑒定成新率× 60%
3）評(píng)估值的確定：
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評(píng)估值＝重置成本×成新率
3．無形資產(chǎn)-
委評(píng)無形資產(chǎn)為國(guó)有土地使用權(quán)。
根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》，有市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基
本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法。估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)?br/>地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方
法。
本次委評(píng)國(guó)有土地使用權(quán)位于杭州市余杭區(qū)，由于所在區(qū)域內(nèi)很難搜集類似的
用地租金資料，因此不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估；所在區(qū)域內(nèi)無類似可供參考的征地
成本資料和土地開發(fā)費(fèi)用，因此無法采用成本法；該區(qū)域內(nèi)無類似工業(yè)用房的銷售
資料，因此不宜采用假設(shè)開發(fā)法；基準(zhǔn)地價(jià)法適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土
地估價(jià)，可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，杭州市余杭區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)自 2004
年至今一直沒有更新，近幾年土地市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，2004 年基準(zhǔn)地價(jià)已不適用于
評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估。
市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價(jià)值相同
的土地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，在兩者之間就影響該土地的交易期日、
交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素及使用年期等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)
日地價(jià)的方法。
本次評(píng)估對(duì)象為工業(yè)用地，所在區(qū)域有近年來土地拍賣成交案例可參考，因此
可以選擇市場(chǎng)法。市場(chǎng)法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用
價(jià)值相同的土地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，在兩者之間就影響該土地的交
易期日、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素及使用年期等進(jìn)行修正，求取待估宗地在
評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。
以市場(chǎng)法評(píng)估土地價(jià)格用以下公式：
V＝V0×A×B×C×D×E
式中：V：待估宗地價(jià)格；
V0：比較實(shí)例價(jià)格；
A：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)
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B：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
＝正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)
C：待估宗地年期指數(shù)/比較實(shí)例宗地年期指數(shù)
D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)
（三）流動(dòng)負(fù)債具體評(píng)估方法
對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的負(fù)債，以天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）提供的審定后的
金額為基礎(chǔ)，對(duì)各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核實(shí)，判斷各筆債務(wù)是否是委估單位基準(zhǔn)日實(shí)際承擔(dān)
的，債權(quán)人是否存在，以評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際需要支付的負(fù)債額來確定評(píng)估值。
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況
本項(xiàng)目評(píng)估于 2017 年 7 月 15 日開始，至 2017 年 8 月 18 日工作結(jié)束。整個(gè)評(píng)估
工作分以下四個(gè)階段進(jìn)行：
（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段
與委托方洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)
風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)；接受委托，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，明確評(píng)估目的、
評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，編制評(píng)估計(jì)劃；輔導(dǎo)
委托方填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，準(zhǔn)備評(píng)估所需資料。
（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段
根據(jù)此次評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)
估人員通過詢問、核對(duì)、監(jiān)盤、抽查等方式進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，從各種可能的途徑獲取
評(píng)估資料，核實(shí)評(píng)估范圍，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。
（三）評(píng)定估算階段
對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)；根據(jù)評(píng)
估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相
應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評(píng)估結(jié)果。
（四）編制和提交評(píng)估報(bào)告階段
根據(jù)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，編制相關(guān)評(píng)估說明，在核實(shí)確認(rèn)相關(guān)評(píng)估說明
具體資產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確無誤，評(píng)估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，依
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據(jù)各資產(chǎn)評(píng)估說明進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估匯總分析，確定最終評(píng)估結(jié)論，撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)評(píng)估報(bào)告及
評(píng)估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核；與委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就
評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的要求向委托方提交正式
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
九、評(píng)估假設(shè)
由于企業(yè)所處運(yùn)營(yíng)環(huán)境的變化以及不斷變化著影響資產(chǎn)價(jià)值的種種因素，必須
建立一些假設(shè)以便注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值判斷，充分支持我們所得出的評(píng)
估結(jié)論。本次評(píng)估是建立在以下前提和假設(shè)條件下的：
（一）一般假設(shè)
1．企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)
企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是假定被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)合法，并不會(huì)出現(xiàn)不可預(yù)見的
因素導(dǎo)致其無法持續(xù)經(jīng)營(yíng)，被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變并原地持續(xù)使用。
2．交易假設(shè)
交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資
產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的
前提假設(shè)。
3．公開市場(chǎng)假設(shè)
公開市場(chǎng)假設(shè)是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交
易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的
功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公
開買賣為基礎(chǔ)。
（二）特殊假設(shè)
1．本次評(píng)估是以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為基本假設(shè)前提。
2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定假設(shè)：是假定評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、
國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無
重大變化，無其他不可預(yù)測(cè)和不可抗力因素造成的重大不利影響。
3．無重大變化假設(shè)：是假定國(guó)家有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征
收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。
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4．無不利影響假設(shè)：是假定無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)委托方
的待估資產(chǎn)造成重大不利影響。
5．無瑕疵假設(shè)：是假定待估資產(chǎn)無權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)，或存在的權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)已全
部揭示。
6．?dāng)?shù)據(jù)真實(shí)假設(shè)：是假定待估資產(chǎn)年度財(cái)務(wù)報(bào)告能真實(shí)反映待估資產(chǎn)的實(shí)際狀
況。
7．政策一致假設(shè)：是假定被評(píng)估單位會(huì)計(jì)政策與核算方法無重大變化。
8．簡(jiǎn)單再生產(chǎn)假設(shè)：是假定被評(píng)估企業(yè)杭州希和光電子有限公司每年計(jì)提的固
定資產(chǎn)折舊可以滿足企業(yè)維持固定資產(chǎn)規(guī)模所需投入的更新支出，此種措施足以保
持企業(yè)的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)能力得以持續(xù)；
9．方向一致假設(shè)：是假定被評(píng)估企業(yè)杭州希和光電子有限公司在現(xiàn)有的管理方
式和
10．設(shè)備發(fā)票合規(guī)假設(shè)：是假定被評(píng)估單位為增值稅一般納稅人，購(gòu)置設(shè)備時(shí)
可取得合規(guī)合法的增值稅發(fā)票，且被評(píng)估單位所在地稅務(wù)機(jī)構(gòu)允許其購(gòu)置設(shè)備的進(jìn)
項(xiàng)稅可抵扣。
11．評(píng)估范圍僅以委托方及被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托方
及被評(píng)估單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債。
當(dāng)出現(xiàn)與前述假設(shè)條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
十、評(píng)估結(jié)論
（一）成本法評(píng)估結(jié)果
經(jīng)實(shí)施評(píng)估程序后，于評(píng)估基準(zhǔn)日，委估企業(yè)股東全部權(quán)益在持續(xù)經(jīng)營(yíng)等的假
設(shè)前提下的市場(chǎng)價(jià)值如下：
評(píng) 估 前 資 產(chǎn) 賬 面 價(jià) 值 合 計(jì) 為 43,027,684.75 元 ， 負(fù) 債 賬 面 價(jià) 值 合 計(jì) 為
43,046,275.65 元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)為-18,590.90 元；評(píng)估后資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合
計(jì)為 66,524,307.08 元，負(fù)債評(píng)估價(jià)值合計(jì)為 43,046,275.65 元，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值
合計(jì)為 23,478,031.43 元，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值較賬面價(jià)值評(píng)估增值 23,496,622.33 元，
增值率 126,387.76%。評(píng)估結(jié)論見下表：
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資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表
被評(píng)估單位：杭州希和光電子有限公司 金額單位：人民幣元
項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減額 增值率（%）
流動(dòng)資產(chǎn) 1,028,887.28 951,148.08 -77,739.20 -7.56
非流動(dòng)資產(chǎn) 41,998,797.47 65,573,159.00 23,574,361.53 56.13
投資性房地產(chǎn) 34,336,715.49 38,707,609.00 4,370,893.51 12.73
固定資產(chǎn) 71,323.98 71,550.00 226.02 0.32
無形資產(chǎn) 7,590,758.00 26,794,000.00 19,203,242.00 252.98
資產(chǎn)總計(jì) 43,027,684.75 66,524,307.08 23,496,622.33 54.61
流動(dòng)負(fù)債 43,046,275.65 43,046,275.65
負(fù)債合計(jì) 43,046,275.65 43,046,275.65
凈 資 產(chǎn) -18,590.90 23,478,031.43 23,496,622.33 126,387.76
評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況詳見資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估明細(xì)表。
經(jīng)實(shí)施評(píng)估程序后，于評(píng)估基準(zhǔn)日，委估企業(yè)股東全部權(quán)益在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)
前提下的市場(chǎng)價(jià)值為 23,478,031.43 元，比審計(jì)后賬面凈資產(chǎn)增值 23,496,622.33
元，增值率為 126,387.76%，主要增值原因?yàn)榉橇鲃?dòng)資產(chǎn)評(píng)估增值 23,574,361.53 元，
其中：投資性房地產(chǎn)增值 4,370,893.51 元，增值率 12.73%；固定資產(chǎn)增值 226.02
元，增值率 0.32%；無形資產(chǎn)評(píng)估增值 19,203,242.00 元，增值率 252.98%。
十一、特別事項(xiàng)說明
（一）產(chǎn)權(quán)瑕疵
以杭州希和光電子有限公司房屋（建筑物面積 38112.61 平方米）作最高額抵押
授信 7454 萬元。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，杭州希和光電子有限公司實(shí)際向招商銀行股份有
限公司杭州九堡支行抵押借款計(jì)人民幣 1000 萬元，為杭州柏年智能光電子股份有限
公司提供抵押擔(dān)保計(jì)人民幣 3437 萬元(詳見下表）。
擔(dān)保是否已經(jīng)履行
被擔(dān)保方 擔(dān)保金額 擔(dān)保起始日 擔(dān)保到期日
完畢
杭州柏年智能光電子股
5,000,000.00 2016/9/12 2017/9/12 否
份有限公司
杭州柏年智能光電子股
8,000,000.00 2016/10/8 2017/9/17 否
份有限公司
杭州柏年智能光電子股
10,000,000.00 2016/12/1 2017/9/17 否
份有限公司
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杭州柏年智能光電子股
5,000,000.00 2017/3/6 2017/9/17 否
份有限公司
杭州柏年智能光電子股
6,370,000.00 2016/12/12 2017/6/12 否
份有限公司
（二）未決事項(xiàng)、或有事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素
根據(jù)杭州希和光電子有限公司的承諾，確定納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債不涉及
未決事項(xiàng)、或有事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。
（三）重大期后事項(xiàng)
根據(jù)杭州希和光電子有限公司的承諾，確定在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，評(píng)估報(bào)告出具
之前，無重大期后事項(xiàng)需披露。
（四）未采用不同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。
（五）其他需要說明的重要事項(xiàng)
1．勘察受限
（1）評(píng)估師在未對(duì)各種設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)
估師在假定產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有效的前提下，在未
借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通過實(shí)地勘察作出判斷。
（2）評(píng)估師未對(duì)各種建、構(gòu)筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)（非肉眼所能觀察的部
分）做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)估師在假定產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)工程資料是真實(shí)有效的前提
下，在未借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通過實(shí)地勘察作出的判斷。
2．本評(píng)估結(jié)論未考慮評(píng)估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務(wù)變化。
3．本次評(píng)估結(jié)果是為本次評(píng)估目的，根據(jù)公開市場(chǎng)原則和一些假設(shè)前提下對(duì)評(píng)
估對(duì)象的公平市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。
評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)關(guān)注上述特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明
（一）本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，且只能用于評(píng)
估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估
業(yè)務(wù)約定書的要求正確、恰當(dāng)?shù)厥褂帽驹u(píng)估報(bào)告，任何不正確或不恰當(dāng)?shù)厥褂脠?bào)告
所造成的不便或損失，將由報(bào)告使用者自行承擔(dān)責(zé)任。
（二）未征得本公司同意，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒
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體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
（三）本評(píng)估報(bào)告未經(jīng)相關(guān)工商管理部門核準(zhǔn)或備案，評(píng)估結(jié)論不得被使用。
（四）本評(píng)估結(jié)論是在以 2017 年 5 月 31 日為評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，對(duì)被評(píng)估單位杭州
希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值的客觀公允反映。發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大
事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。
（五）本評(píng)估報(bào)告的使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即從2017年5月31日起
至2018年5月30日的期限內(nèi)有效。如果資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)狀況與評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相
比發(fā)生重大變化，委托方應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng)估。
十三、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告正式提出日期為 2017 年 8 月 18 日。
資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限責(zé)任公司
法定代表人：
資產(chǎn)評(píng)估師：
資產(chǎn)評(píng)估師：
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評(píng)估報(bào)告附件
附件一：資產(chǎn)評(píng)估匯總表及評(píng)估明細(xì)表；
附件二：委托方和被評(píng)估單位《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；
附件三：評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料：
1．《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》；
2．《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》；
附件四：委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函；
附件五：簽字資產(chǎn)評(píng)估師的承諾函；
附件六：評(píng)估機(jī)構(gòu)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；
附件七：評(píng)估機(jī)構(gòu)《評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書》；
附件八：評(píng)估機(jī)構(gòu)《證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)評(píng)估資格證書》；
附件九：簽字資產(chǎn)評(píng)估師資格證書。
中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限責(zé)任公司 第 27 頁(yè)
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd
杭州希和光電子有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
資產(chǎn)評(píng)估師承諾函
深圳市洲明科技股份有限公司：
受貴公司委托，我們對(duì)貴公司擬股權(quán)收購(gòu)事宜所涉及的杭州希和光電子有限公
司股東全部權(quán)益在 2017 年 5 月 31 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，形成了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
在本報(bào)告中披露的假設(shè)條件成立的前提下，我們承諾如下：
一、具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。
二、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的約定一致。
三、對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。
四、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)評(píng)估規(guī)范選用了評(píng)估方法。
五、充分考慮了影響評(píng)估價(jià)值的因素。
六、評(píng)估結(jié)論合理。
七、評(píng)估工作未受到干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行。
八、評(píng)估工作已按照規(guī)定的程序和要求進(jìn)行。
資產(chǎn)評(píng)估師：
資產(chǎn)評(píng)估師：
二〇一七年八月十八日
中銘國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估（北京）有限責(zé)任公司
Zhong Ming （Bei jing）Assets Appraisal International Co.,Ltd